Möjlig fastihetsinvestering

Här diskuterar vi fonder, aktieobligationer fastigheter och annat skoj som inte är just aktier.

Moderatorer: Solnamannen, Daniel

 
Användarvisningsbild
Kingo
Inlägg: 342
Blev medlem: 5 januari 2009, 17:17

Möjlig fastihetsinvestering

Inläggav Kingo » 4 oktober 2016, 18:25

Jag har chansen att gå in som investerare med 10% årlig ränta genom lån/skuldebrev i ett husbygge nära universitetet i Linköping. Säkerhet i form av pant i aktierna i projektbolaget samt proprieborgensåtagande från Koncepthus Holding AB.

Projektbolaget, är delägt av Koncepthus Holding AB som är moderbolag i Koncepthus-koncernen. Moderbolaget har per den 31 mars 2016, en balansomslutning på ca 95 mkr och ett beräknat eget kapital på ca 20 mkr.


Finansiering
Projektägarens egen insats uppgår till ca 5 mkr för förvärv av fastigheten samt initial projektering. Investerare lånar in ca 10 mkr med ovan beskrivna säkerheter medan Handelsbanken lånar in resterande ca 14 mkr som byggkreditiv med bland annat pant i fastigheten samt proprieborgen från koncernbolaget Koncepthus Holding AB som säkerhet.


Projekt
Förvärv mark per kvm: 1 765
Tomt storlek kvm: 1 000
Försälj.pris kvm: 34 000
Brf-lån per kvm: 12 000
Antal Lägenheter: 14
BOA lägenheter + loft kvm: 774
Markarbete+platta kvm: 2 500
Byggsats entreprenad kvm: 21 000
Belåningsgrad: 50%
Ränta Byggkreditiv: 4%
Ränta: 10%


Kostnader
Fastighet: 1 765 000
Bygglov ritningar anslutning mässavgift etc: 1 200 000
Pantbrev: 240 000
Lagfart: 1 301 475
Finansiella kostnader: 1 640 000
Projektledning: 3 600 000
Revisor, brf, bokföring: 300 000
Markarbete platta: 1 935 000
Byggsats, entreprenad: 16 254 000
Reserv: 800 000
Totalt: 29 035 475


INTÄKTER
Försäljning: 26 316 000
Brf-lån : 9 288 000
Mäklarkostnader: 700 000
Totalt: 34 904 000

VINST: 5 868 525
Skatt: 0 (hur det blir noll är lite mysko)

BRF-lån, snitt per lägenhet: 663 429
Försäljningspris snitt per lägenhet: 1 879 714

Bör jag investera?

Användarvisningsbild
Solnamannen
Inlägg: 4544
Blev medlem: 1 december 2007, 20:09

Re: Möjlig fastihetsinvestering

Inläggav Solnamannen » 4 oktober 2016, 19:59

Skatten blir noll för att man bygger i bolagsform och säljer/fusionerar med BRF gissar jag. Huruvida du bör investera beror på din andel i kakan. Du ligger naken utan säkerhet (till skillnad från banken). Det är absolut inte riskfritt.

Bolaget bakom, lägger de in 5 mkr och tjänar enligt kalkyl 3/4 av överskottet medan investerare som du går in utan säkerhet med 15 mkr och får 1/4 av utkomsten..?

Läs, räkna och analysera. Är det rimligt? Är det de som bär risken som får skörda frukterna?

Sponant är detta ett nytt upplägg i en alltmer skruvad marknad. En tävling mot att bygga så mycket och så snabbt som möjligt med så lite eget kapital som möjligt. Hur det slutar - förr eller senare - vet vi allihopa innerst inne. Tillgångsinflation och lite alternativ för investerare med nollräntor. Lånen skenar lite varstans. Frågan för dig är om detta kommer hinna uppföras och tillträdas innan "det" händet.

Jag var tidigare den som förhandlade och ansvarade för de där banklånen, fast mot lite större motparter. Jag skulle personligen inte vilja sticka in mina egna pengar "längst upp" på det hela.

Användarvisningsbild
Kingo
Inlägg: 342
Blev medlem: 5 januari 2009, 17:17

Re: Möjlig fastihetsinvestering

Inläggav Kingo » 4 oktober 2016, 21:23

Jag håller med, ser rätt uselt ut vad gäller risk/reward. Men det värsta av allt kan jag tycka är hur tunt underlag jag ska basera mitt beslut på.

Reserv på 800 000 känns som den kan ryka rätt lätt på ett 30 mkr bygge.
Sedan poster som projektledning på 3 600 000. Är inte det rena rånet? Det rör sig om 1 års investering.
Men den viktigaste posten Byggsats, entreprenad på 16 254 000. Här vill jag ha massa underlag, vad fick jag, ingenting förutom den siffran. Tycker det är oseriöst, och varför ens skryta om Koncepthus balansomslutning när man lägger projektet i ett eget bolag.

Det är lite som man lurar småsparare att vara med till 10% ränta som buffert åt banken om det går åt skogen.

Bolaget bakom, lägger de in 5 mkr och tjänar enligt kalkyl 3/4 av överskottet medan investerare som du går in utan säkerhet med 15 mkr och får 1/4 av utkomsten..?


Bolaget bakom får all vinst på sina investerade 5 mkr, småsparare/investerare får 10% ränta på utlånade pengar till bygget på totalt 10mkr = 1 mkr.

Trucker
Inlägg: 65
Blev medlem: 3 december 2007, 10:57

Re: Möjlig fastihetsinvestering

Inläggav Trucker » 4 oktober 2016, 22:28

I och med pant i aktierna i projektbolaget och proprieborgen från moderbolaget har du ändå en viss säkerhet. På så sätt knyts moderbolagets EK till ditt lån.

Det framgår inte av din beskrivning men jag antar att din säkerhet är efterställd banken vilket inte är optimalt men i slutändan krävs det att hela koncernen går i putten för att du inte ska få tillbaka dina pengar + ränta.

I och med proprieborgensåtagandet kan man alltså räkna med att den första "vinstmiljonen" går till att lösa lånet så först om beräknad produktionskostnad överstigs med 6 MSEK föreligger egentlig risk för att lån+ränta inte ska betalas tillbaka (men då ska alltså också moderbolaget ha gjort slut på sitt kapital). Att prata om "reserv" på 800 000 kr känns i mina ögon missvisande eftersom det finns så mycket beräknade vinstmedel att ta av innan man kan tala om ett dåligt utfall i projektet.

Samtidigt är det uppenbart att det är byggaren som tjänar överlägset mest på detta upplägg. Givet den relativt låna kostnaden för marken skulle jag också gissa på att produktionskostnaden är i överkant. Men det beror förstås på standard i lägenheterna osv.

Som Solnamannen är inne på tror jag att den mest relevanta riskfaktorn att beakta är chanserna för en "fastighetskrasch" innan projektet är färdigställt.

Användarvisningsbild
Kingo
Inlägg: 342
Blev medlem: 5 januari 2009, 17:17

Re: Möjlig fastihetsinvestering

Inläggav Kingo » 4 oktober 2016, 23:04

Som jag uppfattar det är både räntan till investerare och bank inräknade i kostnadsposten "Finansiella kostnader: 1 640 000".

Ja det stämmer 800 000 i reserv, samt den potentiella vinsten + byggarens insats har investerare också som buffert ja.

Det framgår inte av din beskrivning men jag antar att din säkerhet är efterställd banken vilket inte är optimalt men i slutändan krävs det att hela koncernen går i putten för att du inte ska få tillbaka dina pengar + ränta.


Dessutom är projektbolaget delägt av en arkitektfirma till ca 50%, men det kanske är bra med en aktör till, dennes balansomslutning redovisas dock inte.

Hum.. blev lite bättre nu, men är det bättre risk reward än att helt enkelt köpa ett fastighetsbolag på börsen är kanske det man ska fråga sig.

Användarvisningsbild
Kingo
Inlägg: 342
Blev medlem: 5 januari 2009, 17:17

Re: Möjlig fastihetsinvestering

Inläggav Kingo » 5 oktober 2016, 11:30

Har räknat mer på det, som jag begriper det hela är min risk att fastigehtspriserna sjunker mer än 30%, där börjar min investering brinna upp. Vid ca 60% nedgång i fastighetspriserna är min investering borta.Det plus byggrisken att det skiter sig där. Denna risk ger 7% efter skatt.

Min slutsats: Svårt att sia om hur hårt priserna sjunker när väl smällen kommer, men jag vill hellre köpa aktier i Koncepthus Holding AB :lol:

Trucker
Inlägg: 65
Blev medlem: 3 december 2007, 10:57

Re: Möjlig fastihetsinvestering

Inläggav Trucker » 5 oktober 2016, 19:35

Kingo skrev:Har räknat mer på det, som jag begriper det hela är min risk att fastigehtspriserna sjunker mer än 30%, där börjar min investering brinna upp. Vid ca 60% nedgång i fastighetspriserna är min investering borta.Det plus byggrisken att det skiter sig där. Denna risk ger 7% efter skatt.

Min slutsats: Svårt att sia om hur hårt priserna sjunker när väl smällen kommer, men jag vill hellre köpa aktier i Koncepthus Holding AB :lol:


Jag har själv gjort några liknande investeringar via Tessin (se äldre tråd). Ser det som ett komplement där jag stoppar in en liten del av den totala portföljen. Eftersom jag tycker att börsen är övervärderad uppskattat jag att den här typen av investering inte är så volatil.

En mindre detalj. Om jag inte mins fel är vinstskatten 25% (av någon anledning uttryckt som 5/6 av 30%...) på onoterade aktier.

Användarvisningsbild
Kingo
Inlägg: 342
Blev medlem: 5 januari 2009, 17:17

Re: Möjlig fastihetsinvestering

Inläggav Kingo » 5 oktober 2016, 20:36

Kikade på dina inlägg om tessin, kul att det fungerade för dig.

Att huspriserna rasar med 30% på ett år ser jag som ganska obefintlig, 60% är nästan domedagscenario. Visst kan hända men det är ändå lite lockande erbjudande, jag ligger på gränsen att hoppa av eller investera. Den stora risken är väll själva husbygget att byggaren konkar eller bygget drar iväg i kostnad i kombination med fallande priser.. hum.. mycket att fundera på.

Jaså vinstskatten är 25% på onoterade aktier, bra att veta. I just detta fallet var det dock inte prefar utan lån med aktierna i projektbolaget som pantsatt säkerhet. Så tror ändå jag åker på 30% skatt då om man lyckas klämma fram en vinst.

Trucker
Inlägg: 65
Blev medlem: 3 december 2007, 10:57

Re: Möjlig fastihetsinvestering

Inläggav Trucker » 5 oktober 2016, 21:03

Kingo skrev:Jaså vinstskatten är 25% på onoterade aktier, bra att veta. I just detta fallet var det dock inte prefar utan lån med aktierna i projektbolaget som pantsatt säkerhet. Så tror ändå jag åker på 30% skatt då om man lyckas klämma fram en vinst.


My bad. Du skrev ju tidigare att det gällde just lån.

Såg nu att det projekt du kollat på marknadsförs av just Tessin. Har själv inte följt Tessin på ett tag då jag tillbringar fritiden med att gå på husvisningar i Stockholm (vilket kraftigt begränsar möjligheten till investeringar)...

RMgX
Inlägg: 381
Blev medlem: 2 december 2009, 11:04

Re: Möjlig fastihetsinvestering

Inläggav RMgX » 8 november 2016, 09:58

Nu är svaret lite sent, men investeringsupplägg med "rådgivningskostnader" (advisory fees/drojektledningsavgifter) är väl inte helt ovanligt i de här sammanhangen. Rådgivarna brukar vara personer bakom bolaget som ger rådgivning via andra bolag.
På det sättet drar säkrar de vinst för sig själva, oavsett hur det går med projektet.

Jag hade hållit mig utanför om jag inte hade haft stor vana eller bolaget hade ett mycket gott rykte och historik.



Återgå till "Övriga placeringar"

Vilka är online

Användare som besöker denna kategori: 1 och 0 gäst