Fastigheter

Här diskuterar vi fonder, aktieobligationer fastigheter och annat skoj som inte är just aktier.

Moderatorer: Solnamannen, Daniel

 
Användarvisningsbild
Solnamannen
Inlägg: 4646
Blev medlem: 1 december 2007, 20:09

Fastigheter

Inläggav Solnamannen » 22 maj 2016, 12:49

Fastigheter, dess ekonomi och värde

Jag fick en fråga (personligt meddelande) om hur jag ser på noterade fastighetsbolag/fastigheter. Eller kanske snarare var frågar; "varför är du så skeptisk, det är inte jag..."

Förutsättningarna, the basics
Låt oss börja med att konstatera att en fastighet bara är en investering om du inte själv tänker använda den (annars är det att betrakta som kostnad/konsumtion). Det spelar inte roll om "du" är Sven som köper en bostad att bo i eller "du" är ett verkstadsföretag som köper en fabrik som "du" ska bedriva produktion i. En "fastighetsinvestering" är att direkt eller indirekt köpa en fastighet som du upplåter till någon annan mot ekonomisk ersättning.

Det kanske låter idiotiskt, men det är då värt att påpeka att du som fastighetsinvesterare faktiskt inte köper en fastighet för att du vill ha/behöver en fastighet utan för att få något annat - nämligen ett (mer eller mindre förutsägbart) framtida, löpande kassaflöde. Detsamma går faktiskt att säga om alla investeringar (obligationer, aktier) men blir om möjligt mest tydligt med just fastigheter.

Hyran
I fastigheten är det givetvis hyresintäkten som är förutsättningen för kassaflödet. En byggnad som är tom, inte genererar någon hyresintäkt och är omöjlig att hyra ut är per definition värd noll. Kan man riva byggnaden, bygga en annan byggnad och hyra ut denna så kan dock marken (fastigheten) under den värdelösa byggnaden ha ett värde - men alltså inte den outhyrda och omöjliga byggnaden.

Underhållskostnader
Byggnader består av komponenter som slits. Visst kanske betongstommen i en bra, nybyggd byggnad idag håller i 100 år, men få (om några) andra komponenter i byggnaden gör det. Hissar, fasader, avloppsstammar, kablage, ventilationsutrustning, ytskikt etc behöver löpande underhåll eller med jämna mellanrum kanske ersättas med nytt. Det är ju ett rimligt antagande att hyresinkomsten i ett hus med ej fungerande hissar, slitna ytskikt, dålig luft och avlopp som ständigt sätter igen borde bli lägre än en byggnad där allt är nytt och fungerar? Det kan också vara så att det finns lagkrav på att saker ska vara beskaffade på ett visst sätt, som ventilation, hissar och brandsäkerhet.

Driftskostnader
Sedan har man löpande kostnader för värme, el, vatten, sophämtning, försäkring, administration mm.

Hyra minus drifts- och underhållskostnader kallas för driftsnetto, och är så att säga utkomsten ur en fastighet. Du äger en fastighet för att få driftsnettot och driftsnettot avgör helt och hållet det ekonomiska värdet av en fastighet.

Avkastningskrav
En fastighet kan tillfredsställa ägarens avkastningskrav på två sätt; genom direktavkastning (se driftsnettot) eller genom att driftsnettot löpande ökar. Är driftsnettot idag 100 kr och nästa år 105 kr har fastighetens värde allt annat lika ökar med 5 %. Hyreskontrakt i kommersiella fastigheter är oftast indexerade, vilket betyder att hyran under avtalets löptid (och ofta förlängs det automatiskt om det inte sägs upp) höjs utifrån en indexnyckel som ofta tar sin utgångspunkt i konsumentprisindex (KPI, prisutveckling/inflation). Det kan vara att hyran följer KPI, eller att den justeras för KPI plus en procentenhet per år.

Känner du till hur hyra/drift- och underhållskostnader och alltså driftsnetto, vakansgraden i en fastighet och vad ditt avkastningskrav är, är det busenkelt att värdera en fastighet. Problemet är att du inte exakt känner till dessa parametrar.

Låt mig ändå illustrera; du tittar på att köpa en bostadsfastighet i Stockholm. Fastigheten ger en hyresintäkt om 1100 kr per kvadratmeter och år, kostnaden för drift och underhåll är 425 kr per år. Driftsnettot är alltså 675 kr per kvadratmeter och år. Du gör (sannolikt korrekt) antagandet att vakansgraden under överskådlig framtid kommer att vara noll. Du räknar med att både hyran och drift- och underhållskostnader (och driftnettot) ökar med inflationen/KPI plus en procentenhet per år. Du väger mellan om ditt avkastningskrav ska vara 4 eller 5 %. En procentenhet av ditt avkastningskrav tillfredsställs med löpande ökande driftsnetto, övriga 3-4 % behöver tillfredsställas med direktavkastning. Alltså är värdet (för dig) någonstans mellan 675/0,04=16 875 kr och 675/0,03=22 500 kr per kvadratmeter. Någon annan som också är intresserade av att köpa fastigheten räknar också med 1 % reell ökning av driftsnettot per år men nöjer sig med 3,8 % avkastnings, och bjuder alltså över dig (675/0,028=24 107 kr per kvadratmeter). Men det finns ytterligare en part som bjuder över.... De tänker såhär:

Fastighetsutvecklare skrev:Jag lägger ner 12 000 kr per kvadratmeter på att tillfälligt evakuera alla boende, totalrenovera fastigheten och sedan höja hyrorna från 1 100 kr till 1 700 kr per kvadratmeter. Med bättre uppvärmningssystem så sjunker driftskostnaden med 25 kr per kvadratmeter och driftsnettot blir då alltså 1 700-400=1 300 kr. Jag tror hyrorna sedan ökar med 1 % utöver inflationen, och när jag säljer den färdiga fastigheten om 2 år så tror jag att köparnas avkastningskrav kommer vara ca 3,8 %, och jag kommer alltså få 1 300/0,028=46 429 kr per kvadratmeter. Räknar jag av de 12 000 kr jag lagt ner på projektet så pratar vi om 34 429 kr. Utifrån den risk jag tar, och arbetar 2 år med det, vill jag ha minst 8 000 kr per kvadratmeter i ivnst. Jag bjuder alltså 34 429-8 000 kr = 26 429 kr per kvadratmeter.


Men sedan kommer ytterligare en spelare in på planen, och de är inte investerare. De boende i huset har startat en bostadsrättsförening och börjat diskutera att köpa fastigheten tillsammans, via föreningen. De boende resonerar såhär:

De boende skrev:Vi behöver bara bjuda över det andra högsta budet för att enligt lag ha företräde att köpa fastigheten. Det handlar om ca 26 500 kr per kvadratmeter. Låt oss låna upp 8 000 kr per kvadratmeter i föreningen, med pantbrev i fastigheten som säkerhet och ta in resterande 18 500 kr per kvadratmeter i insats från medlemmarna. Räntan på föreningens 10 års bundna lån är 3 %, och alltså ca 240 kr/år/kvadratmeter, lånen amorteras på 80 år (100 kr). Hyresvärdens drifts och underhålsskostnader har legat på ca 425 kr per kvadratmeter, men eftersom medlemmarna nu själva bekostar ytskikt och vitvaror i sina lägenheter räknar vi med att föreningen bara behöver ha drifts och underhållskostnader om ca 330 kr per kvadratmeter och år. Vi kommer alltså behöva ta ut en avgift om 330 + 240 + 100 = 670 kr per år. Eftersom bostadsrätten efter ombildningen kommer att vara värd långt mer än insatsen om 18 500 kr kan medlemmarna låna 100 % av insatsen i bank, och med en (rörlig) ränta på 2 % brutto blir medlemmarnas kostnad för avgift och ränta på sina lån ca 929 kr per kvadratmeter och år, alltså 171 kr mindre än hyran idag! Att medlemmen själv ska bekosta underhåll av ytskikt och vitvaror etc i sin bostad skiter vi i att nämna för dem, för då kommer den där trilskande kärringen på plan tre, som är aktiv i hyresgästföreningen, få vatten på sin kvarn och lyckas övertyga flera om att vi inte ska köpa/ombilda fastigheten.

Användarvisningsbild
Solnamannen
Inlägg: 4646
Blev medlem: 1 december 2007, 20:09

Re: Fastigheter

Inläggav Solnamannen » 22 maj 2016, 13:30

Varför är jag skeptisk idag?
Enkelt uttryckt för att jag inte tror att dagens läge med inflation kring nollan, extremt låga räntor och allt lägre avkastningskrav på många finansiella tillgångar är "det nya svarta". Om det kommer normaliseras om 2 år eller 9 år låter jag vara osagt, men en fastighet är en tillgång som med bra underhåll står och går om 75 år, och bör inte analyseras (eller köpas) med siktet inställt två eller fem år fram i tiden.

Avkastningskraven på bra fastigheter (en bra fastighet i min bok är en som av olika skäl har låg risk för vakans, och som sannolikt inte kommer överaska ägaren väldigt negativt vad gäller hyresinkomst och D&U-kostnader) har från millenieskiftet passerat "låga", därefter "mycket låga" och har de senaste 1-2 åren nått nivån "absurt låga". Bostadsfastigheter i Stockholms innerstad i vettigt skick utan så mycket utvecklingspotential har sålts för direktavkastning 2 %. Ökar hyran med 1 % utöver inflationen är den reella totalavkastningen 3 %. Notera att om man finansierar köpet till 50 % med skulder så blir kassaflödet för ägaren noll vid en ränta på 4 %. Blir räntan över 4 %, vilket ju är ytterligt sannolikt att den kommer bli någon gång inom bara 10-20 år, så blir kassaflödet för ägaren negativt om inga nya skulder tas upp.

Nedsidan är hisnande
Det kanske inte låter så farligt att avkastningskravet stiger lite, men låt mig illustrera vad som då händer i praktiken.

En bostadskåk har idag hyresintäkter på 1 400 kr per kvadratmeter och D&U-kostnader på 425 kr. Driftsnettot, som man räknar med ökar med 1 % per år utöver inflationen, är alltså för tillfället 975 kr. Denna fastighet har 2014-2016 gått under klubban för uppemot 48 750 kr per kvadratmeter (975/0,02).

Fastigheten var initialt finansierad med lån om 29 250 kr per kvadratmeter (60 % belåningsgrad). Köparen tyckte insatsen var så stor att denne kan ta risken att sitta med 100 % 3-månadersränta, det blir ju billigast i längden! Räntan var initialt (idag) 1,6 % och tog alltså 468 kr av driftsnettot om 975 kr. Det gav ändå 507 kr över som avkastningen på ägarens egna kapital om (48 750-29 250) 19 500 kr (507/19500=2,6 %).

Efter fem år har en del saker förändrats. Ur ett makroperspektiv inget dramatiskt, inflationen har kommit upp till 1,5-2,0 %, räntorna överlag har stigit med 90-110 punkter och avkastningskrav över hela linjen (statspapper, företagsobligationer, fastigheter, aktier) har stigit med ca 80 punkter.

Avkastningskravet på fastigheten har ökat från 3,0 till 3,8 %, men man antar fortfarande att driftsnettot ökar med 1 % utöver inflationen per år. Dirftsnettot har också ökat just så senaste åren, från 975 kr till 1025 kr i 2016 års pengavärde. Fastighetens värde är nu 1025/0,028=36 607 kr per kvadratmeter, eller 25 % mindre än fem år tidigare. Belåningsgraden har ökat från 60 % till 80 %. Banken har kontaktat ägaren och pratat om att man vill komma överens om en amorteringsplan, men även om man inte riktigt kommit överens om amorteringen har banken låtit meddela att man höjer räntan med 40 punkter pga den ökade risken med hög belåningsrad. Från en "rimlig ränta" kring 2,6 % ökar alltså vår fastighetsägares ränta till 3 %, eller 878 kr per år. Driftsnetto minus räntekostnad är nu nere i 147 kr. Fastighetens värde (36 600 kr) minus lånen (29 250 kr) är nere i 7 350 kr. Av ägarens insats om 19 500 kr skulle 62 % vara förlorade om denne sålde idag. Samtidigt är kassaflödet i fastigheten minimalt (147 kr per kvadratmeter och år), och banken pratar om att lägga upp en amortering om 700-900 kr per kvadratmeter och år under ett antal år för att "få ner risken i sitt engagemang"! Var ska de pengarna komma ifrån?! Samtidigt vill ju ägaren inte sälja, med 62 % förlust!

PS. jag är ganska säker på att avkastningskravet på vettiga svenska fastigheter någon gång inom 10 år kommer att ligga >80 punkter högre än idag. Givet det som då kommer att hända i svensk ekonomi, har jag svårt att tänka mig att löner/BNP ökar i en sådan takt att man kan räkna med några större, reella hyreshöjningar... Det kan kort och gott bli ganska mörkt.

Dawei
Inlägg: 27
Blev medlem: 28 februari 2015, 06:47

Re: Fastigheter

Inläggav Dawei » 23 maj 2016, 03:29

Hej Solna,

Mycket bra skrivet. Kommer ta mig en funderare både en, två, och tre gånger innan jag kikar på yttreligare investeringar fastighetsaktier.

Texasranger
Inlägg: 150
Blev medlem: 5 augusti 2009, 23:39
Ort: Göteborg

Re: Fastigheter

Inläggav Texasranger » 4 juni 2016, 21:21

Stort tack för ett mycket intressant inlägg! Ser gärna många fler sådana här lärorika inlägg :)

Om man är intresserad av fastighetsbolag men osäker på värdering så börja månadsspara. Håll på med detta i >15 år så har du fått tillgång till fastigheter till ett vettigt pris.

Användarvisningsbild
Solnamannen
Inlägg: 4646
Blev medlem: 1 december 2007, 20:09

Re: Fastigheter

Inläggav Solnamannen » 5 juni 2016, 07:52

Texasranger skrev:Om man är intresserad av fastighetsbolag men osäker på värdering så börja månadsspara. Håll på med detta i >15 år så har du fått tillgång till fastigheter till ett vettigt pris.

Är man att betrakta som "aktiv sparare" (vilket man nog är om man "är intresserad av fastighetsbolag"), tycker jag att man kan kosta på sig att avvakta några år med fastighetsinvesteringar. Jag vet inte om klockan är 23:34 eller 23:53, men jag vet att vi är tillräckligt nära 12-slaget för att veta att det är hög tid att gå mot utgången.

Warren Buffet skrev:The line separating investment and speculation, which is never bright and clear, becomes blurred still further when most market participants have recently enjoyed triumphs. Nothing sedates rationality like large doses of effortless money. After a heady experience of that kind, normally sensible people drift into behavior akin to that of Cinderella at the ball. They know that overstaying the festivities—that is, continuing to speculate in companies that have gigantic valuations relative to the cash they are likely to generate in the future—will eventually bring on pumpkins and mice. But they nevertheless hate to miss a single minute of what is one helluva party. Therefore, the giddy participants all plan to leave just seconds before midnight. There's a problem, though: They are dancing in a room in which the clocks have no hands.


Jag skulle snarare rekommendera denna långsiktiga och aktiva småsparare att idag månadsspara i en mix av global aktieindexfond och cash på nischkonton som ger 0,7 - 1,5 % om man binder delar av (men inte alla) cashen på 1-2 år. Fortsätt så när blodet börjar rinna på gatorna och paniken är fullständig (men sluta binda cash framåt). Den kris jag ser framför mig i Sverige kommer inte på samma sätt att drabba Nordamerika, där 50-60 % av pengarna i en global aktieindexfond är investerade, och inte heller stora delar av Europa där 20-30 % av pengarna i fonden är investerade. Denna investering kan ju självklart röra sig med så mycket som 30-35 % per år åt båda hållen - men så kommer det alltid att vara (lev med det). Över tid bör investeringen kunna ge i alla fall 5 % plus inflation per år och är bland de minst volatila aktieinvesteringar du kan göra (eftersom riskspridningen är så stor). Lagom när tillflödet av nytt blod ut på gatorna upphör, men blodet på gatan ännu inte koagulerat, köper du en uppsättning kvalitativa fastighetsbolag för de cash du har tillgängliga och skiftar hela ditt löpande sparande dit under några år. Det är värt att påpeka att det här med "blod på gatorna" i detta fall sannolikt är en ganska lång process, och vad gäller timing för att komma in på en nivå som gör detta till en långsiktigt mycket fin investering (bra totalavkastning med hänsyn till risken) handlar troligen om ett tidsfönster på ett eller flera år.

Med långsiktigt rimligt värderade fastigheter/fastighetsbolag så ska (kommer) inte en portfölj med 5-10 svenska fastighetsbolag över tiden slå avkastningen i en global aktieindexfond. Köper man dem till priser som råder när det rinner blod på gatorna ökar givetvis den framtida avkastningen av ditt investerade kapital, men sannolikt inte långt över den långsiktiga avkastningen för en portfölj med globala aktier (däremot blir volatiliteten sannolikt betydligt lägre). Köper man fastigheterna till dagens värderingar är risken stor att volatiliteten kommande 10-15 år blir relativt hög samtidigt som totalavkastningen minus inflation blir besvärande låg; kort och gott en riktigt usel investering.

PS. Med "blod på gatorna" menar jag en situation där majoriteten av investerare som läser det här, trots att de läst det och förstår det, när det väl smäller till inte kommer att våga gå in aggressivt i fastigheter. Det är just det som är poängen; säljsidan blir tung medan köpsidan blir väldigt tunn. "Fire sale" som det heter på engelska.

volla
Inlägg: 683
Blev medlem: 28 maj 2016, 17:54

Re: Fastigheter

Inläggav volla » 5 juni 2016, 10:37

Rotschild hade onekligen en viktig poäng där. Mycket läsvärt!
Senast redigerad av 1 volla, redigerad totalt 6 gånger.

Dawei
Inlägg: 27
Blev medlem: 28 februari 2015, 06:47

Re: Fastigheter

Inläggav Dawei » 5 juni 2016, 19:32

Solnamannen skrev:Jag skulle snarare rekommendera denna långsiktiga och aktiva småsparare att idag månadsspara i en mix av global aktieindexfond och cash på nischkonton som ger 0,7 - 1,5 % om man binder delar av (men inte alla) cashen på 1-2 år. Fortsätt så när blodet börjar rinna på gatorna och paniken är fullständig (men sluta binda cash framåt).


SM vilken fördeling mellan Indexfonden och ränta? 75/25? Istället för nischkonto funkar spiltan räntefond i ett ISK/KF lika bra?

Användarvisningsbild
Solnamannen
Inlägg: 4646
Blev medlem: 1 december 2007, 20:09

Re: Fastigheter

Inläggav Solnamannen » 5 juni 2016, 19:52

Dawei skrev:SM vilken fördeling mellan Indexfonden och ränta? 75/25? Istället för nischkonto funkar spiltan räntefond i ett ISK/KF lika bra?

Alla dessa pengar är ju i grund och botten något man önskar investera, och det på lite längre sikt (troligen >10 år), så det beror väl närmast på riskpreferens. Att man tilltalas av tanken på att äga fastigheter vittnar i någon mån om en strävan efter något med lite mindre volatilitet, på bekostnad av en del avkastning.

Ett intressant experiment kan ju vara att fråga sig vid hur stor nedgång (och total panik på marknaden) man själv börjar få total panik, och sälja allt som ens luktar minsta lilla risk. Tänker man sig att en global aktieindexfond normalt (inte vid en total, global finanskris med epicentrum i USA) kan falla så mycket som 35 % ett enskilt år är det ju bara räkna.

Går din smärtgräns vid -25 %; lägg maximalt 71 % av portföljen i aktieindexfonden.

Går din smärtgräns vid -15 %; lägg maximalt 43 % av portföljen i aktieindexfonden.

Det kan vara en vettig utgångspunkt i alla fall. Tänk dock på att om du i slutändan sitter där med vad du anser vara en rimlig andel aktiefond och en massa cash, och "skiten träffar fläkten", och du börjar köpa fastighetsaktier ganska aggressivt både för din påse med pengar och ditt löpande sparande så kommer ju även dessa fastighetsaktier att röra på sig. Lite talar för att du kommer att lyckas pricka botten med samtliga dina köp. Rör sig både aktiefonden och aktierna ner samtidigt (det är inte osannolikt) får du ju mer voalitet och rörelse i portföljen än du initialt räknade med. För min egen del ser jag lite problem med det här, men jag har inget problem att ta risk och uppleva volatilitet med investeringar jag gör på >20 års sikt.



Återgå till "Övriga placeringar"

Vilka är online

Användare som besöker denna kategori: 2 och 0 gäster