Lurad !!BRF

Hur får man pengarna att räcka längre? Avdrag och skatt. Plånboksfrågor helt enkelt.

Moderatorer: Solnamannen, Daniel

Jinxen
Inlägg: 5
Blev medlem: 5 maj 2017, 05:38

Lurad !!BRF

Inläggav Jinxen » 5 maj 2017, 07:37

Hej har följt detta forum ett tag utan att blivit medlem men behöver tips tänkte kolla vad ni tycker om detta.

Köpte för ett halvår sedan en bostadsrätt i en mindre svensk stad.

Ett par månader efter köpet höjde föreningen avgiften med 10% på grund av takbyte.

Nu visar det sig att även lånen höjdes med 50%
Köpte för 1470 000kr likvärdiga bostadsrätter har sedan höjningen gått för 1200 000kr

Dock har ju inte senaste årsredovisningen kommit men känns nu som vi har gjort en sjukt dåligt köp.

Vi har lån på 1210 000kr lösa lånen idag skulle ge 50000 i ränteskillnadsavgift

Nyckeltalen i föreningen är vad jag kan räkna ut lån/kvm 4500kr
Skuldkvot 8,5
Lägenheten är 125,5kvm
Avgift 571kr/kvm

Lägenheten har alltså innan höjningen 6000kr i avgift

Lånen (föreiningen) är bundna till 2020
Lånen (privat) slutet av 2019

Ska vi försöka sälja 2018 och hoppas på att inte sälja med lån kvar.

Känns ju som 270 000kr som bostadsrätten föll med avgiftshöjning bara är början.

För vid nästa räntehöjning så ökar ju avgiften 8,5% per höjd 1% i ränta....

Får vi samma effekt på värdet då så är de ju en riktig neråt spiral.

Dyra underhåll som är kvar är stamar föreningen byggd 1982
Fönster
Ledingar
2022 är ju föreningen 40 år då borde man ju börja kolla på stammarna eller vad säger ni ?

Känner spontant att bostadspriserna just nu inte kommer att hinna ikap avgiftshöjningen.

Dessutom så litar jag inte på styrelsen när man frågar ang detta får man något luddigt svar som inte betyder något. Föreningen har dessutom sedan 2012 hållit ned underhållssparandet till 50kr/kvm trots att de vetat om takbytet

(Föreingalån) per lägenhet är just nu 55000kr
Vad säger ni vad är minst kostsamt att göra

Trendsökaren
Inlägg: 1734
Blev medlem: 27 mars 2015, 12:14

Re: Lurad !!BRF

Inläggav Trendsökaren » 5 maj 2017, 08:53

Jag vill absolut inte råda i om ni skall sälja och ta en eventuell förlust eller bo kvar. Men lite reflektioner kan jag ge kring ämnet brf och ekonomi. Igår hade SVD en bra liten artikel i ämnet som inte finns i den enkla digitala utgåvan.
Men Swedbank undersökte förra året ekonomin i över 1000 Brf. Det de kom fram till är en ganska dyster rapport om underfinansierade sådana ekonomiska föreningar. Precis som för er är en majoritet av föreningarna inte fullt finansierade genom att de har en finansierad plan för hur fastigheten skall underhållas och utvecklas. 50 kr per kvadratmeter är för lågt.
https://www.swedbank.se/idc/groups/publ ... 156495.pdf
https://www.swedbank.se/privat/?contentid=CID_2158360

. För ett antal år sedan sålde vi vårt boende och köpte exakt den lägenhet vi ville ha. Kalkylen var inte ekonomisk utan baserad på vad vi ville ha. Men skickades omedelbart in i styrelsen. Delvis lite känd av några som bodde där. Den gamle ordförande i dubbel bemärkelse blev ovän med mig och lämnade styrelsen och bildade en opposition.
Men skall en sådan underfinansierad Brf komma i balans finns det i grunden bara tre vägar.
1. En total genomgång av föreningens utgifter för att se vad som kan effektiviseras och konkurrensutsättas. Detta gäller exempelvis hur ofta man trappstädar, vad som ingår i denna samt en upphandling. Gäller allt! Även hur kapitalförvaltningen sköts måste granskas. Finns det medlemmar som kan tänka sig göra en insats för att reparera något, projektleda o s v.
2. Vilka intäktskällor finns det. Är det bara medlemmarna som skall få ökade avgifter utan hur ser det ut. Finns det utrymmen, parkeringar m m som går att hyra ut.
3. En kombination av 1 och 2.
………………………………………………………………………..
I vårt fall kunde vi åstadkomma en sådan förbättring genom åtgärder enligt 1 så att föreningen senare kunde sänka avgiften något och renoveringar och underhöll behöver inte finansieras med lån. Men det tog några år att komma dit.
……………………………………………………………………..
Genom att ha låga avgifter så kommer varje enskild lägenhet säljas för större summor än om avgiften varit högre. Så fungerar ju bostadsmarknaden. Om avgiften för bostadsrättsföreningen inte täcker alla de kostnader som finns kommer det bli en underfinansiering som leder till ökade lån i Brf.
Dessa lån är inte avdragsgilla i deklarationen utan måste ju fullt ut betalas av medlemmarna.

Nesvop
Inlägg: 16
Blev medlem: 11 juli 2016, 11:53

Re: Lurad !!BRF

Inläggav Nesvop » 5 maj 2017, 12:25

Jinxen skrev:Ett par månader efter köpet höjde föreningen avgiften med 10% på grund av takbyte.
Nu visar det sig att även lånen höjdes med 50%
Köpte för 1470 000kr likvärdiga bostadsrätter har sedan höjningen gått för 1200 000kr
Nyckeltalen i föreningen är vad jag kan räkna ut lån/kvm 4500kr
Skuldkvot 8,5
Lägenheten är 125,5kvm
Avgift 571kr/kvm

Lägenheten har alltså innan höjningen 6000kr i avgift

För vid nästa räntehöjning så ökar ju avgiften 8,5% per höjd 1% i ränta....

Dyra underhåll som är kvar är stamar föreningen byggd 1982
Fönster
Ledingar
2022 är ju föreningen 40 år då borde man ju börja kolla på stammarna eller vad säger ni ?

Dessutom så litar jag inte på styrelsen när man frågar ang detta får man något luddigt svar som inte betyder något. Föreningen har dessutom sedan 2012 hållit ned underhållssparandet till 50kr/kvm trots att de vetat om takbytet


Jag skulle vilja summera några saker:
Att lånen skulle höjas med 50% (dvs från 3000 kr/kvm till 4500 kr/kvm) känns väldigt mycket beroende på hur stor förening det är, en takomläggning bör kosta 1-2 miljoner.

4500 kr/kvm är inte speciellt mycket, det är någonstans mellan "bra" och "ok", självklart ska detta prisas in.
Avgiften känns ok tycker jag, att den höjs pga. takbyte skulle jag starkt ogilla (däremot kan det ju ofta komma hand i hand).

Angående lånen så tycker jag nog att det känns ganska defensivt att låsa pengarna under lång tid i en BRF nu, om man inte är väldigt räntekänslig.

Underhållssparandet känns väldigt väldigt lågt, men det viktiga är ju det totala flödet.

Hur är fastigheten i största allmänhet? Stort underhållsbehov (mer än de nämnda)?
Jag själv skulle ju mycket hellre köpa en bostad med "för hög avgift" jämfört med tvärtom.

Det känns som att du borde börja arbeta i styrelsen, bra koll och mer specifikt bra tankar angående underhåll etc.
Viktigt att avgiften ligger på rätt nivå, jämfört med att ha en låg avgift.

Jinxen
Inlägg: 5
Blev medlem: 5 maj 2017, 05:38

Re: Lurad !!BRF

Inläggav Jinxen » 5 maj 2017, 12:46

Byggnaderna är vad jag förstår i övrigt i gott skick. Dock så verkar ordförande och flera i styrelsen fundera på att flytta och då börjar man ju ana oro.

Föreningen är 61 byggnader/lägenheter i radhus form.

Omsättningen är 4,4 miljoner

Så när vi räknade på föreningen innan vi flyttade in kändes det som en ok förening då var ju lånen
Typ 24000000 och räntekänsligheten 5%

Nu blir ju det något helt annat med nästan 34000000 i lån och räntekänsligheten 8-9%

Ser även att det föll bort en 0 i lån per lägenhet 550000kr om man slår ut lånen som föreningen har per lägenhet.

De lägger dessutom falsad plåt på byggnaderna blir snyggt men kostar ju sjutton.

Dessutom får man skumma svar när man frågar hur de kunde bli som det blev.

Har ju endast sålts två lägenheter efter vår i föreningen så förändringen har väll inte riktigt slagit igenom på marknaden tänker jag.

Men i höst kommer ju nya årsredovisningen och då ser ju alla svart på vit förändringen.

Poseidon
Inlägg: 349
Blev medlem: 15 december 2007, 09:42

Re: Lurad !!BRF

Inläggav Poseidon » 6 maj 2017, 07:11

Du har fått lite bra svar ovan ser jag. Om ni för övrigt trivs bra där och har tänkt att bo där länge så tror jag att det ändå kan bli en bra investering. Det låter som om att många av dem som bor där trivs bra och det är låg omsättning på bostäder i den BRF där du bor, vilket är ett gott tecken. Oavsett vilken BRF man bor i så kommer denna BRF också ha sina stora underhållskostnader förr eller senare. Om denna takåtgärd var känd så låter det lite konstigt för mig att den inte redan var inprisad och låter i så fall lite korkat av styrelsen att de inte redan har sålt innan omläggningen i så fall. Gemene man är iofs usel på att läsa årsredovinsing och tittar bara på månadskostnad.

Om lånen blir väldigt besvärande för en BRF så kan man låta föreningens medlemmar höja sin insats och köpa ut hela eller delar av lånet. Detta är dock mest vanligt i sthlm, men inte så vanligt på andra orter. Poängen är att räntor numera är avdragsgillt för privatperson, men inte för BRF. Men med dagens politik finns det kanske en viss osäkerhet över vad som händer med ränteavdraget. Fast än så länge är det ingen regering som har vågat ta bort ränteavdraget och görs det så är det inte orimligt att det görs i ytterst långsam takt. (10 år o uppåt)

Stigande räntor och fastighetskostnader kommer att öka kostnader även för grannföreningar så förr eller senare behöver även grannföreningarna också höja sina avgifter. I takt med inflation så kommer priserna i det längre perspektivet att lyfta priserna.

Men känner du att denna BRF är väldigt illa skött och utsikterna ser dåliga ut när du jämför med andra föreningar så kan det vara värt att flytta och köpa in sig i en bättre BRF som är mer välskött. Då får du bättre skjuts uppåt om marknaden stiger senare och föreningen är mer stark relativt om räntor m.m stiger. I den stad du bor i kan jag tänka mig att fallhöjden borde vara relativt begränsad ändå.

Men rent generellt så är jag tveksam till att agera på kort sikt med boende. Ofta bränner man bort en massa mäklararvode och skatt om man gör så. Har man en god ekonomi och vill bo kvar länge där man bor så är det ofta en bättre affär på lång sikt än att på kort sikt köpa och sälja.

BRF-arbete är ett gnetande där det gäller att dra i alla skruvar för att få ner kostnader och eventuellt kunna öka intäkter. När man nyligen har köpt något så blir man lite extra orolig också och glömmer bort de positiva aspekterna i BRF-en. Något fick dig att köpa detta boende och framtida köpare kanske tänker så som du gjorde. Nej, Om din ekonomi är bra så jobba lite hårdare med din egen skuldsättning i stället för att få ner denna, eller att parallellt skapa ett bra sparande. Det vinner du på i längden.

Trendsökaren
Inlägg: 1734
Blev medlem: 27 mars 2015, 12:14

Re: Lurad !!BRF

Inläggav Trendsökaren » 6 maj 2017, 08:32

Som tidigare sagt så är avgiften och belåningen inte i sig på en nivå som är helt fel.
Det är också svårt att utan veta mera kunna uttala sig. Men är föreningen på ett slutande plan kan man ju ändå fråga sig.

En ansvarsfull revisor bör ju reagera om brf är underfinansierad och om det inte finns en underhållsplan och avsättningar. Finns det någon centralorganisation som borde ha funderat?

En brf borde befinna sig i en konsolideringsfas på grund av de låga räntorna som funnits ett bra tag. Istället har man haft ett för lågt totalt sparande som leder till stora upplåningsbehov. Lån som inte är avdragsgilla och vars ränta troligt kommer att öka. Alltså tvärtom vad vi i vår brf beslutat göra.

Kapitaltillskott från medlemmarna till brf är troligt mycket svårt att åstadkomma. Detta fodrar att alla förstår och är fullständigt ekonomiskt rationella. Detta är nog en omöjlig vision. Ett kapitaltillskott innebär att man betalar helt eller delvis sin del av föreningens lån. Därmed blir räntorna avdragsgilla och man kan istället amortera mera eller spara/konsumera dessa pengar. Genom att avgiften sänks kan priset på varje bostadsrätt eventuellt öka.

Skall man bo kvar så har man, enligt min mening, en klar fördel med att få en balans mellan inkomster och utgifter inklusive framtida underhållningskostnader.

.........................

Man bör dock tänka på att det inte enbart är det bara är avsättningar till underhållsfonden som bestämmer viken förmåga som föreningen har att betala framtida kostnader. Det sker väl förhoppningsvis också amorteringar som är större än dessa avsättningar. Alltså det är det totala sparandet inklusive avskrivningar.

Så måste det väl vara?

Jinxen
Inlägg: 5
Blev medlem: 5 maj 2017, 05:38

Re: Lurad !!BRF

Inläggav Jinxen » 6 maj 2017, 13:53

Tack många bra svar. Var in till en av grannarna igår på kaffe och insåg att varför vi köpte just denna bostadsrätt. Bra ytor ,ok ytskick,ok badrum. Såg tyvärr inte lika bra ut hos grannarna som fortsätter att låna till renovering.
Tar 14-20 min att cykla till jobbet.

Ska bara putsas till lite bygga lite plank , måla hall och kök osv.


Ja vi köpte inte125 kvm för att vi tänkte bo här en kvart men vi får se vad som händer i omvärlden. Vad som händer i föreningen. Kommer ändå att sätta mig och räkna varje halvår + när årsredovisningen kommer för att se vad jag ska göra.

Har självklart ett privat sparande där dock hälften gick in som handpeng i denna bostadsrätt. 4/5 betalade jag 1/5 betalade min sambo.

Även om jag älskar henne och verkligen älskar vårt barn så tänker jag ha en livrem om förhållandet går åt fanders.

Tyvärr så har min flickvän inte samma åsikt ang sparande hon är nöjd om vi har 30,000kr på kontot då tycker hon att vi är rik.= Hon hade inget sparande innan hon träffade mig.

Hon har nu iallafall sparat ihop till ett eget kapital på ca 50 000kr det är inte mycket men iallafall en början om något oförutsett skulle hända. För det viktigaste är ju att min dotter får så bra förutsättningar som är möjligt.

Jag är av åsikten att vi inte bör lägga mer än 20- 27% av disponibel inkomst på boende nu lägger vi 22%.( Om vi båda skulle jobba heltid just nu är en av oss föräldraledig somgör att vi tappar 10000kr/mån) Så då lägger vi ca 30% på boendet.

Annars så ser vår inkomst ut såhär (summor är efter skatt om båda skulle arbeta)

Jag lön ca 25000
Hon ca 21000

Privat sparande 2000kr/var =4000kr
Boende Ink amotering på ca 2000kr =10000kr
Övriga hushållsnära utgifter bil,försäkring,osv =4000kr
Mat= 3000kr
Hushållssparande =5000kr
Oförutsedda utgifter+ Barn 4000kr

Vi sparar 1000kr /mån (typ barnbidraget) åt vår dotter.

= 30000kr vår inkomst när vi är föräldralediga.

Vi har en buffert just nu på ca 75000kr
Ett djurkonto på 10000(om hunden blir sjuk)
Vi hade inte bufferten när vi köpte bostadsrätten utan det har vi sparat ihop nu när vi bott här.

Så vi skulle ju igentligen haft råd med ett bättre boende (lätt att vara efterklok) men jag vägrar låna blanko och satte som krav att vi kunde köpa bostadsrätt när vi gemensamt sparat ihop till en handpenning.

Användarvisningsbild
jeppe
Inlägg: 724
Blev medlem: 13 december 2010, 21:18
Ort: Östra Aros

Re: Lurad !!BRF

Inläggav jeppe » 6 maj 2017, 15:58

Tyvärr så har min flickvän inte samma åsikt ang sparande hon är nöjd om vi har 30,000kr på kontot då tycker hon att vi är rik.= Hon hade inget sparande innan hon träffade mig.

Människor är ju olika, och tur är väl det!
Inte helt ovanligt att män är mer intresserade av sparande och ekonomi än kvinnor tror jag.
Eller är det en mossig (mossigt begrepp - jag vet) åsikt?
Hursomhelst, du verkar ha bra koll på (det ekonomiska) läget i ditt privatliv. :D
"you gotta do what you gotta do"

Himmelsblå
Inlägg: 9996
Blev medlem: 16 april 2008, 15:50

Re: Lurad !!BRF

Inläggav Himmelsblå » 6 maj 2017, 16:40

Hon har nu iallafall sparat ihop till ett eget kapital på ca 50 000kr det är inte mycket men iallafall en början om något oförutsett skulle hända. För det viktigaste är ju att min dotter får så bra förutsättningar som är möjligt.


50 kSEK är faktiskt inte illa som buffert. Mycket mer än de flesta, som ju saknar sparande.

Kan vara värt att påminna sig om.

Så vi skulle ju igentligen haft råd med ett bättre boende (lätt att vara efterklok) men jag vägrar låna blanko och satte som krav att vi kunde köpa bostadsrätt när vi gemensamt sparat ihop till en handpenning.


Det är kanske inte så bråttom, ni verkar ju bo bra där ni bor nu.

Det är så enkelt idag att köpa hus och ny bil med lån upp till nocken. Men man kommer ju aldrig ikapp på det viset, får aldrig en stark ekonomi.

jag tycker du verkar vettig i din syn på ekonomi, skit i de andra som lånar hej vilt nu när det är köpfest.
Look after the pennies and the pounds will look after themselves
- ordspråk från England

Disclaimer: U.P.A. = utan personligt ansvar

Poseidon
Inlägg: 349
Blev medlem: 15 december 2007, 09:42

Re: Lurad !!BRF

Inläggav Poseidon » 7 maj 2017, 12:04

Ni sköter privatekonomin på ett utmärkt sätt. Skulden ni har i relation till inkomsterna är förhållandevis låg. Även om räntan skulle börja stiga så får det inte särskilt stor påverkan på er ekonomi då skulden inte är så hög. Jag tror det är en fördel att äga bostad på en ort som har långt i från stockholmspriser om räntan skulle stiga kraftigt. Börjar det skaka på bostadsmarknaden i samband med att räntorna tickar uppåt så slår det inte särskilt hårt mot de orter där priserna är lite billigare då både BRF och privatpersoner har mindre med lån generellt. Därför tror jag att en avgiftsökning i en BRF inte slår så hårt mot priserna. Om 2-3 årsredovisningar så har många köpare glömt bort att det skett en avgiftsökning om ni ligger i nivå med andra BRF-er. Er avgiftsnivå per kvm tycker jag signalerar att föreningen borde ligga lägre eller i värsta fall på liknande nivå som andra bostadsrättsföreningar även efter höjningen. Då jag kan tänka mig att er förening inte drar in extrapengar på att hyra ut lokal så är avgiften förhållandevis låg.

Angående hur avsättningar till underhåll fungerar i praktiken är att det står i stadgarna vad minsta belopp är som måste sättas av för att inte bryta mot stadgarna. Revisorn hade klankat ner på BRF om avsättningen hade brutit mot stadgarna och varit för låg. Dock så kan det så klart vara för låg ändå eftersom revisorn antagligen inte har så bra inblick över framtiden i en BRF. Kan vara så att föreningens ekonomiska förvaltare eller revisor har övertalat och rekommenderat BRF att öka sina avgifter med 10% för att kunna klara de framtida åtaganden. I många äldre BRF-er brukar amortering motsvara avskrivningarna, vilket är sunt och bygger upp en bra ekonomi. När väl något underhåll behöver utföras så tar man upp nya lån igen. Ett tecken på dålig BRF är om skulderna är i stort sett på oförändrad nivå sedan 30-40 år tillbaka. Det är en varningssignal då. Då är det ett tecken på för låga avgifter eller att tidigare styrelse har slarvat med kostnadsmassan. Då har BRF i princip levt på lånade pengar. En äldre BRF 80-talet eller äldre ska ha en bra ekonomi. De har haft lång tid på sig att amortera av lånen och borde ha oerhört låga kapitalkostnader. Om kapitalkostnaderna för en sådan BRF utgör en stor andel av kostnaden så skulle jag avstå med att lägga mina pengar i ett sådant objekt.
Är det så att er BRF på senare år inte har amorterat så är det kanske inte så konstigt i och med denna takomläggning i och med att de säkert insåg att de fick låna igen. Detta kan vara den ursäkt de har för att de inte har amorterat. Men det är tragiskt om det är så att BRF haft så skralt kassaflöde så att man inte ens har kunnat amortera då man inte haft några överskott i kassaflödet. Alarmerande då att man inte tidigare har höjt avgiften för att kunna amortera.

Amortering är en väldigt bra åtgärda för föreningen. Alla blir vinnare på det. De som vill bo där länge får på lång sikt lägre kostnader eftersom kapitalkostnaderna minskar. De som bor där på lite kortare sikt och för all delen de som säljer av efter ett långvarigt ägande får tillgodogöra sig det kapitaltillskott som en amortering medför av BRF. Andelstalet i BRF som står i köpekontraktet anger andelen som du som bostadsägare äger av BRF totala värde. Om t ex andelstalet är 1,0 så kan du ta 0,01 ggr den totala amorteringen BRF har gjort under tiden du varit ägare för att räkna ut den summa som du kan dra av som kostnad den dagen du säljer bostaden. Därför så kan det vara extra intressant att flytta in i BRF med hög amorteringspotential.

Poseidon
Inlägg: 349
Blev medlem: 15 december 2007, 09:42

Re: Lurad !!BRF

Inläggav Poseidon » 7 maj 2017, 12:14

I nyare BRF-er i sthlm så kan skulden per bostad i snitt ligga på 1-1,5 miljoner och större BRF kan sitta med skulder på 200-300 miljoner. I t ex Hagastaden så kostar marken ca 40-50 tkr/kvm och sedan tillkommer en byggkostnad ovanpå det också på 45 tkr/kvm. Byggbolagen måste sälja bostadsrätten över 100 tkr/kvm för att göra vinst på dem. Bostäderna börjar bli högt värderade och fallhöjden kan bli hög om bankerna stryper kreditkranarna. En vanlig modell i bildandet av BRF-er i sthlm är att BRF överskjuter den största risken till ägaren. Inte allt för ovanligt att nyare BRF-er har en insats för medlemmarna/boende med ca 70-80% eftersom den strukturen är bra då privatpersoner får dra av räntorna men BRF inte får. Sedan skulle avgifterna bli galet höga om man hade annan fördelningen av balansräkningen mellan BRF och privatperson. I äldre föreningar så var insatsen betydligt högre än idag och BRF-er fick räntebidrag på den tiden, men sedan togs detta bort och högt skuldsatta BRF-er blev förlorare på det. 90-talskrisen städade dock upp och skräpföreningarna blev tvingade att höja avgifterna radikalt eller gå i konkurs. Nu är det populärt att låta privatpersonerna får sitta med de stora skulderna. Vi får hoppas att det inte blir ett skifte igen med omtanke till alla som skuldsatt sig hårt.

En liten parentes i den diskussion vi haft här.

Trendsökaren
Inlägg: 1734
Blev medlem: 27 mars 2015, 12:14

Re: Lurad !!BR

Inläggav Trendsökaren » 7 maj 2017, 12:33

Jinxen! Som alla andra så är mitt intryck att ni har en välskött ekonomi.

Lite svårare att att veta hur man och om man kan förbättra ekonomin i brf. Då räcker nog inte årsredovisningen. Men det kan eventuellt finnas även i de äldre årsredovisningarna.
Man kan ställa enkla och vänliga frågor på årsstämman hur man försökt få ner driftskostnaderna. Vad avser man att göra.

Iårsredoviningen framgår ju lån, pengar i kassan o s v. Är det för mycket pengar i sådant som ger noll ränta.

Vad kommer för renoveringar i framtiden och hur tänker man finansiera detta.

En indikation kan vara att titta i soprummet. Är det för måna kärl. Är det bara en leverantör som kommunen. Hur många fraktioner finns det. Har orten någon konkurrent.

En annan indikation är om ni får förbrukningssiffror för vatten och värme. Detta är i sig en bra och gratis sätt att få ner kostnaden men frånvaron visar eventuellt ett bristande intresse i driftskostnaderna.

Men allt kan ju vara välskött.

Jinxen
Inlägg: 5
Blev medlem: 5 maj 2017, 05:38

Re: Lurad !!BRF

Inläggav Jinxen » 7 maj 2017, 14:18

Tack för många bra svar.

Ramlade över några gamla årsredovisningar där ser det inte ut som om de amoterat så mycket åren 11-14 så har lån per kvm sjunkit ca från 3400 kr/kvm till 3270kr/kvm nu amoterar föreningen ca 500 000kr per år avskrivningarna är tydligen de samma.

Poseidon
Inlägg: 349
Blev medlem: 15 december 2007, 09:42

Re: Lurad !!BRF

Inläggav Poseidon » 7 maj 2017, 14:41

Jinxen skrev:Tack för många bra svar.

Ramlade över några gamla årsredovisningar där ser det inte ut som om de amoterat så mycket åren 11-14 så har lån per kvm sjunkit ca från 3400 kr/kvm till 3270kr/kvm nu amoterar föreningen ca 500 000kr per år avskrivningarna är tydligen de samma.


Avskrivningarna brukar i regel vara de samma. Det är riktigt bra att amortera 500 tkr/år. Många BRF-er amorterar av i en takt som motsvarar 100 år innan skuldfrihet uppnås. Är det bara åren 11-14 som ej har amorterats mycket så är det inte hela världen.

Skuldsättningen per kvm är inte heller mycket att orda om. I Stockholm kallar man en fin förening för en förening som har skuldsättning under 7 000 kr/kvm. De nya BRF-erna ligger i regel på 10 000 kr/kvm i skuldsättning.
Avgifter under 650 kr/kvm brukar också anses bra!

Gällande stamrenoveringar m.m så har ofta radhus en bättre situation än höghus. Slits mer i höghhus och i radhus finns inte alls lika mycket vertikala stammar som behöver bytas ut och säkert har många av de som bor i radhusen byggt om sina badrum nu så ingen är intresserad av att knacka ner badrummet, vilket är den stora kostnaden för stamrenovering. Detsamma gäller för köken. Tar du bort kök och badrum från renoveringen så försvinner direkt 300-400 tkr i kostnad per bostad. Kan dröja uppåt 50-60 år innan stamrenovering behövs i radhus om det ens blir aktuellt. Numera finns metoder som relining och andra tekniker som begränsar kostnaden för stambyte med en kostnadsminskning med 90%.

Trendsökaren
Inlägg: 1734
Blev medlem: 27 mars 2015, 12:14

Re: Lurad !!BRF

Inläggav Trendsökaren » 7 maj 2017, 16:54

Jag får väl vara DJ.. advokat.

Jag misstänker att avskrivningarna varit runt 300 000 kr per år? Detta blir väl ca 5000 kr per lgh och år. Därutöver har det funnits en avsättning till underhåll men hur mycket. Ytorna ganska stora, fönster, ytterväggar, dörrar, dräneringar parkeringar gångytor till och med någon ventilation och värmesystem samt stammar o s v. Belysning m m. Lekplatser o s v. Men avskrivningarna imponerar inte riktigt.

Nu spekulerar jag bara. Det kan varit rejäla avsättningar till underhåll som man använt till att göra extraamorteringar och nu behöver man låna upp detta igen. Men det kan kan ju varit något underfinansierat.

Att avskrivningen och amorteringen åker upp beror väl på att det nya taket skall avskrivas. Men är 500 000kr något som tryggar framtiden? Per lgh inklusive allt gemensamt.

Vad som är gjort och kan behövas göras i framtiden vet jag ju inte. Men har man en plan?

Lite av den där advokaten man inte vill träffa. F låt.

".........
Håller på att rensa bland sparrisen. Överlevt sådär men givet dem för lite näring samt skördat för mycket. Det blir köpesparris i år. :x



Återgå till "Privatekonomi"

Vilka är online

Användare som besöker denna kategori: 1 och 0 gäst