Ny här

Presentera dig själv och låt oss hälsa dig välkommen till forumet.

Moderatorer: Solnamannen, Daniel

 
Wilma
Inlägg: 3
Blev medlem: 31 januari 2016, 01:56

Ny här

Inläggav Wilma » 31 januari 2016, 02:16

Hejsan, har skummat massa trådar och tycker det är väldigt intressant, dom flesta här verkar veta mycket om aktier och fonder men sen jag köpte teliaaktier för många år sen när dom släpptes till oss dödliga och dom bara sjönk i värde så lovade jag mig själv att aldrig köpa nåt sånt igen :-) Teliaaktierna har jag kvar men till vilken nytta :shock: Kanske som påminnelse att aktier är inget för mig :wink:
Nåväl däremot lite olika hus/radhus/sommarstuga har vi haft bättre tur med, ett litet arv så vi för några år sen kunde lägga in handpenning och köpa grannhuset var det bästa vi gjort, vi byggde två lägenheter i huset och hyr ut dom med ok vinst varje månad + att huset stigit i värde med en miljon på knappt 4 år, när man nu även kan hyra ut förmånligare utan att skatta bort allt så undrar jag varför fler inte investerar i en extra bostaduthyrningsdel/Attefallshus, har försökt skummat i trådarna men inte hittat några som satsat på det. Planen är att vi ska jobba och spara så mycket det går i ca 4 år till sen kan maken börja plocka ut pension....visserligen blir den låg när man tar ut den så tidigt men då säljer vi antingen extrahuset eller fortsätter hyra ut så vi varje månad får in lite passiva inkomster och kan ligga på en solig strand och göra vad vi vill :-)
Drömma får man väl? ;-)

Användarvisningsbild
Solnamannen
Inlägg: 4695
Blev medlem: 1 december 2007, 20:09

Re: Ny här

Inläggav Solnamannen » 31 januari 2016, 10:41

Hej och varmt välkommen till forumet!

Vad gäller Teliaonera; har du verkligen fått fullt så dålig avkastning som du tror om du räknar in den stora utdelningen varje år? Du måste ju fått utdelning ungefär motsvarande dagens aktiekurs om du ägt sedan noteringen..? Du ligger säkert på minus, men som sagt - kanske inte så mycket som du tror.

Vad gäller attefallare: att bygga 25 kvm bostad för kanske 300-400 tkr som sedan ger en årlig hyresintäkt på 50-60 tkr per år med liten risk för vakans är en formidabel affär. Med ett skatteavdrag på 40 tkr blir skatten bara ca 3-6 tkr, och långsiktig kostnad för drift och underhåll är ca 11 tkr per år. Intäkt minus skatt och D & U på 36-43 tkr. Det är ju då 9-14 % på din investering. Många villaägare kan finansiera det till 100 % med bolån med 2-3 % ränta med 5-10 års räntebindning. Snacka om superb investering! Å ena sidan är hyresinkomster väldigt lämpade att försörja sig av i pension (eftersom de är relativt säkra och hyresnivån följer inkomstutvecklingen), å andra sidan ska man som villaägande 60-åring kanske fundera på hur länge man kan, vill och bör bo kvar i en onödigt stor bostad, där både byggnader och tomt kräver en ansenlig arbetsinsats. Kanske bekvämare med en senioranpassad lägenhet om 2-3 ROK, och investera pengarna mer passivt..?

Himmelsblå
Inlägg: 10137
Blev medlem: 16 april 2008, 15:50

Re: Ny här

Inläggav Himmelsblå » 31 januari 2016, 16:44

Hej,

Jo, nog har hus varit en bra investering alltid. Telia ger idag en formidabel direktavkastning, som nämns ovan skall man inte glömma den när man räknar på aktier.

Allt beror på var man bor, men hade jag velat ha hyresgäster och haft en större tomt i säg Lund så nog hade jag funderat på det... hoppas ni får trevliga hyresgäster... mina aktier gnäller i alla fall inte... :wink:
Look after the pennies and the pounds will look after themselves
- ordspråk från England

Disclaimer: U.P.A. = utan personligt ansvar

Wilma
Inlägg: 3
Blev medlem: 31 januari 2016, 01:56

Re: Ny här

Inläggav Wilma » 31 januari 2016, 19:46

Tack för input av er :-)

Det där med att sälja egna huset lär det inte bli däremot så kommer vi snart bygga en uthyrningsdel även i vårat egna hus eftersom barnen har flyttat så då bor vi kvar på "bara" 4 rum o kök, 2 av rummen med ena badrummet kommer få bli egen del i huset med egen ingång,
nu bor vi i sthlm så hyrorna blir ju därefter :P . Det är dessutom i ett plan, lättskött och alla stora jobb som byte av fönster och omläggning av tak är gjort. Eftersom vi köpte för 30 år sen för 400 000 och idag får vi dryga 3 miljoner så skulle vi få skatta bort för stor del.
Att sälja huset som snart är avbetalat (vi har bott här i 30 år) skulle vara en riktig förlustaffär, bostadsrätterna är dyrare än våra hus + att vi får betala en hyra, nu kostar det oss drift och fastighetsskatt, så uthyrningsdelen ska få betala hela huset så kan vi leva på den låga pensionen eftersom vi tar ut den så tidigt. Jag tror t.o.m att vi kommer behålla grannhuset vi köpte för att hyra ut då får vi in ytterligare lite passiva inkomster, självklart måste man vara noga med vilka hyresgäster man tar in men hyr man ut till företag för deras anställda så brukar det inte vara några problem, åtminstone några år, sen får man sälja kanske...... :-)
Apropå Attefallshus så kan man köpa billiga byggbaracker med indragen el o avlopp för en struntsumma och ställa på tomten så 25 kvm kan man hitta väldigt billigt och behöver inte betala 3-400 000 utan man kan hitta byggbod för 40-50 000 och dra in el o vatten (med lite grävarbete) för 30-40 000, så faktum är att man kan klara sig på 100 000 och en ränta på 2% är 2000 kronor, hyran i Stockholmsområdet ligger på 6-8 000 i månaden så drift, ränta max 1000 kronor, en klar vinst på 6-7 000 månaden :-) Det är vad jag skulle rekomendera alla med hus och tom att göra om man inte har ett lämpligt hus för bygga uthyrningsdel i egna huset :lol:

Användarvisningsbild
Solnamannen
Inlägg: 4695
Blev medlem: 1 december 2007, 20:09

Re: Ny här

Inläggav Solnamannen » 31 januari 2016, 20:56

Du behöver bygglov (om än tillfälligt) för att ställa upp en byggbarack... Inte minst om du ska använda den som bostad. Men givet vissa förutsättningar får du ju bygga en attefallare på en villatomt.

Köpa hus 1986 för 400 tkr (motsvarande 760 tkr idag), nu värt 3 000 tkr. Skatt 20 % = -520 tkr. Så, från 760 till 2 480 tkr på 30 år. Det är ca 4 % reellt efter skatt. Det är ändå väldigt bra för att vara en bostad. Mina föräldrar köpte i Sthlm 1980 och sålde 2000 och fick ca 1,7 % reellt per år i snitt. Signalerar tydligt; 1) 4 % per år reellt är mindre än långt sämre än aktiemarknaden under samma tid och 2) den ohållbara uppgången (driven av en massiv kreditexpansion) är i princip isolerad till perioden 2000-2015.

Personligen har jag lite svårt att se hur bostäder ska kunna öka i pris i snabbare takt än produktivitet (BNP per capita) och hushållens inkomster (de två variablerna behöver ju i sin tur hänga samman ganska väl). Jag gissar att den där reella "bonusen" på 2,2 % per år i snitt 2000-2015 (i exemplet ovan) kommer att "räta ut sig" i framtiden (det går att uppnå genom stillastående priser eller prisnedgång).

Att konsumera är per definition något annat än att investera, och sällan något man "tjänar" pengar på.

Wilma
Inlägg: 3
Blev medlem: 31 januari 2016, 01:56

Re: Ny här

Inläggav Wilma » 31 januari 2016, 21:18

Din uträkning är säkert rätt solnamannen man får ju även räkna med att vi sluppit dyra hyror under tiden vi bott med 5 barn :-) Visserligen räntor då men jag tror att vi går ganska jämt upp där mot en dyr stor hyreslägenhet.
Man borde va synsk för att veta vad som är bäst just nu men att kunna bo kvar i princip gratis känns som en jättevinst när man sen börjar ta ut pension :-)

Användarvisningsbild
Solnamannen
Inlägg: 4695
Blev medlem: 1 december 2007, 20:09

Re: Ny här

Inläggav Solnamannen » 1 februari 2016, 07:09

Men om det var billigt att bo i 30 år för att priserna steg 4 % reellt per år så måste det väl vara dyrt att bo kommande 15 år om priserna sjunker 2 % per år reellt under den tiden..? Gratis låter så att säga som att ta i?

Himmelsblå
Inlägg: 10137
Blev medlem: 16 april 2008, 15:50

Re: Ny här

Inläggav Himmelsblå » 1 februari 2016, 11:13

Jag kan tycka att det är vettigt att hyra ut och på det sättet dryga ut sin pension. Men jag tycker inte att man rakt av kan jämföra det med en börsportfölj.

Börsportföljen kan ju vara en närmast arbetsbefriad inkomst, om man nu som jag inte tycker det är roligt att klydda med optioner.

Hyreslägenheter är ju inte arbetsbefriade och kan dessutom i värsta fall bli en social börda. Man väljer dock sina hyresgäster, och det skall man göra med omsorg! Jag tror inte på byggbaracken där, även om fattigt folk kan vara trevliga med.

Fast.... vad krävs egentligen av en hyreslägenhet typ Attefallsstuga för att man skall kunna få 4000+ i månadshyra? Vad kan man få utanför tätorten?

Jag har ca 3 km till pågatåget men en busstation utanför dörren som har tågstationen som ändstation. Så helt kass är det inte.

Kan man få typ en ensamstående enkel pensionär att lägga 4000 i månadshyra??

En del vill ju bo på landet.
Look after the pennies and the pounds will look after themselves
- ordspråk från England

Disclaimer: U.P.A. = utan personligt ansvar

Användarvisningsbild
Solnamannen
Inlägg: 4695
Blev medlem: 1 december 2007, 20:09

Re: Ny här

Inläggav Solnamannen » 1 februari 2016, 13:35

Himmelsblå skrev:Fast.... vad krävs egentligen av en hyreslägenhet typ Attefallsstuga för att man skall kunna få 4000+ i månadshyra? Vad kan man få utanför tätorten?

Jag har ca 3 km till pågatåget men en busstation utanför dörren som har tågstationen som ändstation. Så helt kass är det inte.

Kan man få typ en ensamstående enkel pensionär att lägga 4000 i månadshyra??

En del vill ju bo på landet.

Marknadsanalys, marknadsanalys - marknadsanalys. Finns det hyresbostäder på orten? Hur många? Efterfrågas de (vakanser)? Var ligger hyran? Vilka mervärden skulle din attefallare ha jämfört med konkurrensen? Vilka nackdelar? Man måste räkna med att det sämsta bostäderna i beståndet på orten är det som blir vakant först, och sedan blir uthyrda igen sist. Alltså en hög vakansgrad över tid. Du kanske kan erbjuda ett i vissa avseenden attraktivt boende, men om det kostar 20 % mer än "konkurrenterna" är risken stor att denna merkostnad "tar ut" bostadens fördelar. Bygger du din kalkyl på en viss hyresnivå är det surt att efter 1-2 år behöva justera ned hyran med 20 % för att få det uthyrt.

Och det är inte roligt att bygga för 350 tkr och sedan ha det outhyrt långa perioder.

Himmelsblå
Inlägg: 10137
Blev medlem: 16 april 2008, 15:50

Re: Ny här

Inläggav Himmelsblå » 1 februari 2016, 15:13

Solnamannen skrev:
Himmelsblå skrev:Fast.... vad krävs egentligen av en hyreslägenhet typ Attefallsstuga för att man skall kunna få 4000+ i månadshyra? Vad kan man få utanför tätorten?

Jag har ca 3 km till pågatåget men en busstation utanför dörren som har tågstationen som ändstation. Så helt kass är det inte.

Kan man få typ en ensamstående enkel pensionär att lägga 4000 i månadshyra??

En del vill ju bo på landet.

Marknadsanalys, marknadsanalys - marknadsanalys. Finns det hyresbostäder på orten? Hur många? Efterfrågas de (vakanser)? Var ligger hyran? Vilka mervärden skulle din attefallare ha jämfört med konkurrensen? Vilka nackdelar? Man måste räkna med att det sämsta bostäderna i beståndet på orten är det som blir vakant först, och sedan blir uthyrda igen sist. Alltså en hög vakansgrad över tid. Du kanske kan erbjuda ett i vissa avseenden attraktivt boende, men om det kostar 20 % mer än "konkurrenterna" är risken stor att denna merkostnad "tar ut" bostadens fördelar. Bygger du din kalkyl på en viss hyresnivå är det surt att efter 1-2 år behöva justera ned hyran med 20 % för att få det uthyrt.

Och det är inte roligt att bygga för 350 tkr och sedan ha det outhyrt långa perioder.


Marknadsanalysen är lätt gjord, det skulle vara den ende hyreslägenheten på orten. Såvida du inte snackar kommunen... nej, det är inte vanligt med hyreslägenheter på vischan.

Idén är ju att man kan bo friliggande och kanske ha en egen jordplätt för den trädgårdsintresserade. Marknaden är som jag ser det kanske mest pensionärer utan sommarstuga eller liknande. Deras inkomst är liten, men den är stadig som berget.

Jag undrar om produkten finns idag som jag tänker den.... jag får googla.

-----

Inne i småorterna finns ju lägenheter och även en liten del service.

http://www.ebo.se/HSS/Object/ObjectDeta ... 29b273574a

Det är svårt att se hur en Attefallare kan konkurrera med detta, alldeles oavsett läge och storlek på jordplätt... 4,500 för kallhyra av tvåa på 62 kvadrat.

Förmodligen hamnar hyran närmare 3000, i alla fall för en kallhyra, för en etta på 25 kvadrat.

Man kan ju tänka sig att jag investerar i vedpanna (i garaget) och bygger med kulvertar vid både till storhus och attefallare. Hyr ut varmhyra då och har kanske mer än en attefallare (lätt att få bygglov tror jag).

På så sätt producerar jag värme och varmvatten för en billig peng. Men då måste jag själv vara pensionär och vara hemma.

Nåja.... man skall nog bo i storstaden eller Lund.
Look after the pennies and the pounds will look after themselves
- ordspråk från England

Disclaimer: U.P.A. = utan personligt ansvar



Återgå till "Välkommen"

Vilka är online

Användare som besöker denna kategori: 1 och 0 gäst