Jag kliver ur

Här diskuterar vi aktieplaceringar i allmänhet.

Moderatorer: Solnamannen, Daniel

Användarvisningsbild
jeppe
Inlägg: 754
Blev medlem: 13 december 2010, 21:18
Ort: Östra Aros

Re: Jag kliver ur

Inläggav jeppe » 25 oktober 2017, 22:04

Här ett inslag från TV4 för någon dag sedan.
Erik Olsson från fastighetsförmedlaren med samma namn menar att priserna i storstadsområdena har backat 10 - 15 % senaste tiden:
http://www.tv4.se/nyheterna/klipp/kraft ... on-3940957
"you gotta do what you gotta do"

Trendsökaren
Inlägg: 1830
Blev medlem: 27 mars 2015, 12:14

Re: Jag kliver ur

Inläggav Trendsökaren » 26 oktober 2017, 08:33

Man måste fråga sig varför skriver mäklare och varför och vad olika parter skriver inklusive mig själv och Solnamannen. På Solnamannen ser jag på en som kortat både aktie- och bostadsmarknaden och som en hedgefondförvaltere skriver i sitt case. Är det som mäklarfirman skriver? Är det värre eller bättre och vad gäller i olika delmarknader.

Mäklarna har ju nytta av att kommande och eventuella åtstramningar inte sker och det kan ju också av andra skäl inte vara önskvärt ytterligare med ytterligare åtstramningar utifrån det läge som finns.

I går genomfördes en budgivning i min egen brf. Långt från priserna i Sthlm men både utgångsbud och budgivning med 6 budgivare ger inga indikationer kring säkningar i priset i mera moderata prislägen.

Jag tittar också, för ovanlighetens skull, på budgivningar i Stockholm och några i Göteborg. Men ingen djupdykning så man får ta det för vad det är. Bara en ytterst ytlig spaning.

I Sthlm börjar begärda priser över 190 000 kr per m2 :shock: . Där uppe i denna himmel verkar det trögt och sjunkande priser. En hel del nyproducerat. Gällande mindre lägenheter som ju kostar mindre så ser jag budgivningar över utgångspriset.

Men det har under en kortare tid byggts mycket brf i höga prislägen. Är fallhöjden 10-15 % i de extrema prislägena? O s v för varje delmarknad geografiskt och prismässigt.

En sak som man kanske kan säga är att man totala sett inte lyckats hålla prisökningstakten och takten i byggnationen på en rimligare nivå.

Riksbanken hade från början en för hög ränta till att sedan bli minusränta. Kommunerna har i många fall producerat hög volym planer. Bostadsbyggare har helst byggt det mest lönsamma vilket har varit brf i högre prisklasser.

För mig framstår det som mycket besvärligt om inte räntan kan höjas. Då fortsätter systemet gå i otakt och vi har förlorat möjligheten att gasa i nästa uppförsbacke.

Användarvisningsbild
jeppe
Inlägg: 754
Blev medlem: 13 december 2010, 21:18
Ort: Östra Aros

Re: Jag kliver ur

Inläggav jeppe » 26 oktober 2017, 11:39

Trendsökaren skrev:Mäklarna har ju nytta av att kommande och eventuella åtstramningar inte sker och det kan ju också av andra skäl inte vara önskvärt ytterligare med ytterligare åtstramningar utifrån det läge som finns.

Du menar att Erik Olsson talar i egen sak? Genom att överdriva nedgången i priser försöker han stävja ytterligare amorteringskrav o.d.
Ja kanske, men det kan väl lika gärna skrämma upp marknaden ett snäpp till vilket motverkar affärerna.

Trendsökaren skrev:Riksbanken hade från början en för hög ränta till att sedan bli minusränta. Kommunerna har i många fall producerat hög volym planer. Bostadsbyggare har helst byggt det mest lönsamma vilket har varit brf i högre prisklasser.
För mig framstår det som mycket besvärligt om inte räntan kan höjas. Då fortsätter systemet gå i otakt och vi har förlorat möjligheten att gasa i nästa uppförsbacke.

Formellt har ju Riksbanken möjlighet att sätta vilken ränta den vill. Vi har en egen valuta.
Men i praktiken är jag rädd för att vi är helt beroende av ECB:s räntenivå.
Skulle vi ha en högre ränta än ECB så kommer internationella placerare direkt att köpa svenska statspapper vilket driver upp kursen på kronan.
Vilket slår mot exportindustrin. Rävsax!
"you gotta do what you gotta do"

Trendsökaren
Inlägg: 1830
Blev medlem: 27 mars 2015, 12:14

Re: Jag kliver ur

Inläggav Trendsökaren » 26 oktober 2017, 12:16

Jag vet ju inte varför Erik Olsson skriver som han gör. Det är ju inte vem som helst. Det behöver inte nödvändigtvis ens vara osant det han skriver. Men en fråga gällande källkritik är ju att fråga sig vem är vem som skriver och finns det ett syfte med det skrivna och vilken position på marknaden har denne o s v.

Men jag tror inte att han luras eller ljuger i den uppfattning att marknaden viker nedåt just nu. Jag vill absolut inte bevisa en motsats. Det bästa är att få en korrekt beskrivning och allra helst hur olika nischer drabbas. Så vad jag gör är att skramla lite för att söka kritiskt granska.

Dock är jag övertygad att i genomsnitt så tycks bostadsmarknaden vara inne i en sättning på grund av att allt för många dyra objekt finns på marknaden.

Sedan är det Riksbanken. Det är nog många fler som bidragit aktivt eller med passivitet och fått bostadsmarknaden dit den är. Men lite handlingsutrymme har även Riksbanken. De hade först för hög ränta och sedan blev den kanske något för låg och för länge. Jag har svårt att se att de ligger i fas. Men visst måste de ju ta någon hänsyn till omvärlden.

Men svårt är det.

.................

Men en av många frågor just nu är väl att titta på om det är samma skeende i alla storstadsområden och i alla prissegment?

Citatet från Erik Olsson är ju väldigt grovt tillyxat.

Användarvisningsbild
Solnamannen
Inlägg: 4697
Blev medlem: 1 december 2007, 20:09

Re: Jag kliver ur

Inläggav Solnamannen » 27 oktober 2017, 08:53

Solnamannen, 2017-08-10 skrev:
Himmelsblå skrev:Vår ekonomi har expanderat mycket på att småfolket har gått från 0 kronor på sparkontot till maxad kredit... men mer än maxad kredit kan man ju inte ha. Ekonomin kan inte expandera på lån när krediten är maxad, det måste väl vara omöjligt?

Svar: Johan Adam. Det är det jag kallar för "credit saturation" eller "kreditmättnad". Det är som att dricka alkohol; det är roligt som fasen men samtidigt som alla inser att man når en punkt där det slutar blir roligare om man dricker mer så blir man också mer och mer korkad ju mer man dricker - så många fortsätter förbi denna punkt. Det vi nu sitter och diskuterar är vid vilken promillehalt man kollapsar eller dör - och det är ju i det närmaste en akademisk diskussion. Vi vet att alla, i alla tider, i alla länder däckar förr eller senare. Det håller inte. Om det är vid 1,8, 2,3 eller 2,7 promille förändrar inte detta faktum.


Jag har i ett par, tre års tid alltid varit lite skeptisk till den enormt etablerade tanken att "det vänder tidigast när räntorna börjar gå upp". Skälet att jag trott det är primärt två. För det första just för att folk är så övertygade om just detta, och eftersom man samtidigt är så övertygad om att det dröjer så länge innan räntorna går upp så blundar man i stort sett alla andra risker, vilket självklart driver marknaden snabbare (mot större lån). För det andra handlar inte finanskriser om att "räntor stiger" eller att "räntor är höga". Det handlar om "för stora lån", och sådana har hushållen i Sverige sedan flera år. Ju mer lån, desto större känslighet (för alla tänkbara risker).

De senaste året har jag mer och mer lutat åt två potentiellt utlösande faktorer; en stor, dramatisk yttre händelse som skapar oro, volatilitet och dramatik på världens finansmarknder - eller att vi når den punkt som jag kallar "credit saturation" ("kreditmättnad"). Det ser ut som jag fick rätt i mina tankar om "kreditmättnad". Jag pratade häromdagen med en ägare av ett bostadsmäkleri, denne beskrev marknaden (runt Sthlm) som "totalt tvärstopp", med tillägget: "de relativt få som faktiskt vill köpa får inte lån beviljade att genomföra affären".

Det ser ut som vi nått punkten kreditmättnad. Eftersom långgivare inte är villiga att tillåta ytterligare ökning av lån i förhållande till inkomst kan kreditexpansionen inte längre vara nämnvärt snabbare än inkomstutvecklingen; vilket givetvis också sätter en tydlig gräns för teoretisk prisutveckling (eftersom det egna kapitalet i allmänhet är begränsat). Den som tror på "mjuklandning" tror nu att hela marknaden snabbt anpassar sig till detta, alla är nöjda och glada i de bostäder de bor i och fokuserar nu på att uppfostra barn, göra karriär och få en trevlig löneutveckling så att man kan amortera och om 5-10 år kan renovera våtutrymmen eller byta till en lite större och/eller bättre bostad än den man har idag. Kredittillväxten och prisutvecklingen kommer ner till 2-3 %.

Den som faktiskt tror att detta är möjligt missar två centrala saker.

1) man blundar helt för de förändrade förutsättnignarna för kreditfinansierad konsumtion mellan perioden 2000-2017 och framtiden i ovan scenario. Sanningen är den att jag tror vi pratar om >50 mdr per år som inte längre kommer sippra ut i ekonomin på helt andra ställen än "bostadssektorn". Försvinner >50 mdr i årlig konsumtion så kommer det märkas på hushållens inkomster, och då är vi tillbaka till det mest centrala inom det jag kallar "credit saturation", nämligen lånen i förhållande till inkomsten. Sjunker konsumtionen så ökar arbetslösheten/sjunker sysselässtningen, och då minskar hushållens inkomster - och då minskar deras förmåga att bära lån. Hushållen kommer inte erbjudas lyxen att kunna "stitta still och nöja sig" utan kommer ganska snabbt att vilja (eller tvingas) minska sina lån. Detta blir en cykel á la "negative feedback loop", och tro mig - någon mjuk landning kommer det inte vara tal om.

2) jag menar på att spekulationen på svensk bostadsmarknad primärt ligger i att man köper en långt dyrare bostad än man egentligen behöver eftersom man under 15 år lärt sig att ju större och dyrare man köper, desto mer pengar "tjänar" man (en rationell slutsats utifrån hur det funderat 2000-2017). I en situation där kreditexpansionen och prisutvecklingen ligger på samma nivå som inkomstutvecklingen (2-3 %), och där räntan på bolån dessutom kommit upp till 2,5-3,5 % är det självklart helt ointressant att "förköpa sig" på bostad eftersom man inte längre "tjänar" pengar på den. Risken jag ser är att en stor andel av befolkningen samtidigt nås av denna insikt, och vill byta ner sig och minska sina lån. Även detta är rätt hisnande, och allt annat än en mjuklanding.

En mjuklandning är helt omöjlig. Punkt.

zatom
Inlägg: 186
Blev medlem: 28 december 2009, 21:19

Re: Jag kliver ur

Inläggav zatom » 27 oktober 2017, 11:42

Någon som vet när ett större / tongivande "institit" kommer ut med statistik över bostadspriser nästa gång?

Användarvisningsbild
Solnamannen
Inlägg: 4697
Blev medlem: 1 december 2007, 20:09

Re: Jag kliver ur

Inläggav Solnamannen » 27 oktober 2017, 13:23

zatom skrev:Någon som vet när ett större / tongivande "institit" kommer ut med statistik över bostadspriser nästa gång?


Jag gissar att nedan kommer att ha en central position i nyhetsflödet kommande 2-4 år:

HOX.PNG
HOX.PNG (91.49 KiB) Visad 373 gånger

Användarvisningsbild
Solnamannen
Inlägg: 4697
Blev medlem: 1 december 2007, 20:09

Re: Jag kliver ur

Inläggav Solnamannen » 27 oktober 2017, 13:31

En tanke som slog mig idag, lite sådär "det är så enkelt att ingen tänker på det":

Är inte det mest skrämmande med utvecklingen på bostadsmarknaden i Sverige från sommaren fram till idag att det faktiskt "inte hänt någonting"..?

Hög takt av nyproduktion, javisst - men vi har ju bostadsbrist?

Räntorna har ännu inte vänt upp.

Potentiellt ökade krav på amortering, men det är ju ingen kostnad och hushållens sparande sägs ju vara väldigt högt... Handlar ju på sin höjd om att skifta ett sparande till ett annat..?

Arbetslösheten är låg. Bland akademiker födda i Sverige är den faktiskt häpnadsväckande låg och konsensus verkar vara att den inte kommer att fjädra upp nämnvärt i närtid.

Det finns kort och gott ingen som helst formell anledning. Ändå verkar priserna ha fallit 10-15 %; alltså i praktiken konsumerat hela eller merparten av kontantinsatsen för de (ganska många) som köpte med maximal belåning från hösten 2016 och fram till sommaren 2017.

Trendsökaren
Inlägg: 1830
Blev medlem: 27 mars 2015, 12:14

Re: Jag kliver ur

Inläggav Trendsökaren » 27 oktober 2017, 16:23

Det kan väl finnas många anledningar till att det som händer annars skulle ju saker och ting inte ändras. Men ännu vet vi ju ganska lite om vad som egentligen händer!

Utbudet av bostäder har under ett år ökat med 40 %. Nybyggnationen är på rekordnivåer. En del av det är mycket dyra bostadsrätter upp till 190 000 kr per m2 i Stockholmsområdet

När jag tittade på det häromdagen så finns det inga uppgifter egentligen om själva bostadsrättsföreningen i några sådana granskade projekt. Om den har lån i miljonklassen per lägenhet så ser avgiften låg ut just nu. Jag hittade dock vid en snabb koll inget om sådana uppgifter. När räntan sedan ökar så tvingas avgiften upp utan att man kan göra ränteavdrag som för sina egna lån. Ingen kudde på sådana lån. Man skriver heller inget om p-platser, bredband, tv, övernattningsrum, träningsstudio m m. Om marknaden lugnar ner sig så börjar väl köparna ställa lite frågor till Oscar P och liknande bolag. Alltså det så kallade sentimentet/känslan påverkar hur en köpare uppträder. Nu mera kritisk granskning plus stort utbud.

Så sådana bolag bygger dyra och ibland kanske åtråvärda bostäder när tillräckligt antal brf är sålda (75%). Några hjälper falskeligen till i dessa byggen och köper i avsikt att aldrig flytta in utan att sälja med hjälp av en stigande marknad. Så blir marknaden åtminstone tillfälligt övermättad när ett nybyggd bostadsrättsförening skall sjösättas och både osålda och spekulationsköpen skall ut på marknaden.

På min egen lokala marknad med antagligen störst nybyggande av bostäder
per kvadratkm stad så ökar priset i vår egen brf när jag följer dagens fortsatta budgivning. ATH. Så kan det ju också vara.

Så här skriver Affärsvärlden idag kring nya uppgifter om dagens marknad:

"Då säljare har en förväntansbild på priset och köpare en annan så har det skett en dämpning. Men det har än så länge inte medfört några dramatiska prisförändringar", säger han och påpekar att det primärt avser utvecklingen på Stockholmsmarknaden men därutöver även Göteborg och vissa städer med en relativt stor mängd av nyproduktion ute på marknaden, exempelvis Uppsala. I övriga delar av landet är det "fortfarande en väldigt stark marknad", säger han.
I spåren av medierapporteringen säger han samtidigt att det märks en tendens med intressenter som felaktigt tror att det har skett ett prisfall och har "förhoppning om att köpa på billigare nivåer". Säljarna i framför allt Stockholm lever samtidigt kvar i tron om att priserna ska fortsätta upp, något som inte är fallet längre, lägger han till.
Roger Josefsson, chefekonom vid Macrobond, har länge varnat för att svenska bostadspriser sticker ut som höga och tycker att det nu verkar som att något börjar hända på den svenska bostadsmarknaden. Hans bedömning är att hushållen får det svårare att finansiera köp till de höga priserna som råder i spåren av de regleringar som införts.
"Men det är samtidigt svårt att se att det i närtid skulle ske ett dramatiskt prisfall med rådande låga arbetslöshet", påpekar han och tror det är rimligare att anta att priserna ligger relativt stilla trots att de svenska bostadspriserna sticker ut som höga i förhållande till inkomster.


https://www.affarsvarlden.se/bors-ekono ... -399950805

Användarvisningsbild
Solnamannen
Inlägg: 4697
Blev medlem: 1 december 2007, 20:09

Re: Jag kliver ur

Inläggav Solnamannen » 28 oktober 2017, 10:12

Trendsökaren skrev:
Affärsvärlden skrev:"Men det är samtidigt svårt att se att det i närtid skulle ske ett dramatiskt prisfall med rådande låga arbetslöshet"

Problemet är ju att detta är en cirkelreferens. Den väldigt goda sysselsättningen bygger på att att det pumpas in pengar i ekonomin. Detta påverkas självklart av att hushållen ökar sina lån med 7 % i årstakt (>250 mdr/år nu) samtidigt som inflationen är 2 % och inkomstutvecklingen 3 %. Denna extrema lånefest i sin tur bygger på prisökning på den huvudsakliga panten för lånen; bostäderna.


Hur ser då variablerna i den här cirkelreferensen ut?

Kredittillväxt
När Swedbank presenterade sitt kvartalsbokslut kommunicerade man tydligt att man ser en betydligt lägre kredittillväxt framför sig framöver. Man sa också (och detta är häpnadsväckande såhär tidigt i nedgångscykeln) att "man kommer prioritera marginal framför marknadsandel". Den här mentaliteten hos banker har jag skrivit om mycket på forumet tidigare, och flaggat för att det kommer förr eller senare. Det banken menar är att man kommer "dra åt kranen", och då självklart på det med högst risk - utan hänsyn till att det betyder att man tappar marknadsandel. Det är fullt logiskt, om det här blir en problematisk marknad kommande 4-5 år så vill man självklart ha en mindre andel av den. Jag gissar att vi kommande 9 månader börjar höra om bankkunder som får sämre ränterabatter (banken prioriterar marginal). Swedbank var troligen inte först på den här bollen, för det vi sett under augusti-oktober är den andra delen av myntet; att bankerna slutar prioritera marknadsandel. Man säger helt enkelt nej till affärer med hög risk (hög belåningsgrad och skuldsättningsgrad), vilket är det som gjort att marknaden tvärstannat.

Bostadspriser
Att köpare och säljare inte möts, utbudet av bostäder till salu skjuter i höjden och få avslut sker under en tid (3-9 månader?) och prisnedgången inte syns i statistiken är ju precis vad man kan vänta "när det vänder". Det är fullt logiskt. Mäklare pratar om en prisnedgång på 10-15 % om utbudet ska säljas av. Att det tillkommer 3 000 - 4 000 nya bostäder varje månad talar för att säljarna drar det kortaste strået (de som måste sälja i närtid) till fördel för köparna (de som måste köpa i närtid).

Konsumtion
Jag kan inte se att det ännu finns några tecken på att ovanstående ännu har börjat resultera i fallande konsumtion, men räknar med att det kommer börja synas inom ett halvår.

Sysselsättning
Direkt konsekvens av avstannad kredittillväxt och fallande bostadspriser är att bostadsbyggarna inte byggstartar fler byggprojekt. Magnolia bostad skriver så sent som häromdagen att man märker skillnad i pris på byggrätter, bättre tillgång på personal och bättre priser och tillgång när man ska hyra utrustning etc. Totalt sett i samhället har denna direkta konsekvens naturligtvis begränsad (men inte obefintlig) effekt. Den indirekta konsekvensen på sysselsättningen kommer som ett brev på posten när konsumtionen börjar vika.

Ska vi prata kausalitet här så är nyckeln till allt det här kredittillväxten. En närmast obegränsad tillgång på billiga lån, som varit regel snarare än undantag 2000-2008 och 2010-2017. Det har framgått med all önskvärd tydlighet att det är slut på detta från och med sen vår/tidig sommar 2017. Detta kommer inte att förändras i närtid. Nästa gång bankerna öppnar kranarna för fullt igen så har hushållen 20-30 % lägre skuldsättningsgrad, och det lär inte ske inom 10 år. Det betyder i sin tur att den "ripple effect" genom samtliga ovan variabler är ofrånkomlig. Det enda som är oklart är med vilken hastighet det här kommer att ske. Jag har senaste två veckorna överrumplats över att det verkar gå långt snabbare än jag väntat mig.

Trendsökaren
Inlägg: 1830
Blev medlem: 27 mars 2015, 12:14

Re: Jag kliver ur

Inläggav Trendsökaren » 28 oktober 2017, 17:04

Hushållens skulder har på ett år ökat med 227 miljarder enligt SCB.
https://www.scb.se/hitta-statistik/stat ... juli-2017/
Om man nu betänkar att det byggs ca 70 000 bostäder senaste året så sker det ju en rejäl tillväxt i värde. Om man ger varje ny bostad ett genomsnittligt värde på 4 milj kr så kommer det bli 280 miljarder som någon nu också äger. Hur stor andel som är hyresrätter vet jag icke.


Sedan har vi en allmän förmögenhetstillväxt. Här kan man se hur denna utvecklats i vissa tillgångar.

Bild
https://www.scb.se/hitta-statistik/stat ... borsindex/

Det är ju inte så att jag blir så där riktigt akut skraj. Men för mig så förefaller snarare en nedgång i värdet av aktier samt bostäder samtidigt som hushållen får ökade kostnader eventuellt med minskade inkomster i genomsnitt. Ränta m m kan ju vara en sådan faktor som blir pådrivande.

Nu säger jag inte att det blir så utan snarare att det är ett alternativ av flera.

Men i stort sett har väl Riksbanken gjort vad som kan förväntat sig. Men för lite i vissa lägen och kanske för mycket i vissa. Det måste ju ske en minskning av stimulanserna nu när ekonomin förhoppningsvis kan köra för egen kraft. Så något mindre utlåning är väl snarare ett gott tecken om det blir så.

Men den kanske för extremt låga räntan kanske något för länge riskerar ju hela tiden att skapa obalanser.

Aron
Inlägg: 525
Blev medlem: 6 juni 2014, 16:45
Ort: Uddevalla

Re: Jag kliver ur

Inläggav Aron » 28 oktober 2017, 20:21

Ingen kan med all statistik i världen veta när en kollaps kommer..eller?.

I efterhand kan man med facit i hand summera och vara efterklok.

Vem kunde se den svarta måndagen komma 1987 där DJ index föll med över 22% på en dag och även börser världen över föll mycket kraftigt?, vem har is i magen att inte sälja allt vad värdepapper heter då? Dock så slutade börsen på + vid årets slut.

Eller den nya ekonomin som startade runt -95 och slutade i krasch pang bom i mars 2000, lagom till att PPM hade lyckats få igång sitt ett år försenade inträde där väl dom flesta körde hårt på IT-fonder och vips var den lilla peng som hade hunnit komma in halverats, efter det var Ny teknik fonder "iskalla" i många år. Jag tom gick in och vad jag trodde var rena fyndköpet av Ericsson aktier vi ca 23 kr, en aktie som skulle sjunka betydligt mera. Nokia som hade ca 60% av mobilförsäljningen ww kom liksom av sig och har inte kommit i närheten av dessa försäljningsiffror sedan dess.

2008 när världens största ekonomi höll på att kollapsa och svallvågorna av det känner nog alla här till.

Vad det gäller ägda bostäder så var det en katastrof för mig som ganska ung köpte en BR 2:a i ett attraktivt område i stan i mitten på 80 talet för då hissnande 110 tkr , när jag sedan träffa en tjej fråm grannstaden å skulle flytta i början på -90 talet kom det inte ens någon och tittade på lägenheten och först efter några månader kom det en spekulant som inte ville bo kvar i sin hyresrätt när dom skulle stamrenovera och jag fick 52,500kr, fick göra ett förlustavdrag dock och resten gick pappa emellan med så jag blev skuldfri.

Ovanstående situationer kommer att uppstå igen, men många kommer nog att bli brända den "dagen".

:)

aromata
Inlägg: 4347
Blev medlem: 8 december 2007, 08:41

Re: Jag kliver ur

Inläggav aromata » 28 oktober 2017, 20:52

Ovanstående situationer kommer att uppstå igen, men många kommer nog att bli brända den "dagen".

Livet är inte riskfritt hur mycket man än analyserar. Det är aldrig helt rätt läge att gå in på börsen, köpa sig en bil, resa jorden runt eller köpa sig ett boende. Allt kan hända hela tiden så man måste våga ta på sig risk - helst en kalkylerad sådan förstås.

Bästa "tänkbara" utfall och sämsta "tänkbara" utfall och så brukar verkligheten hamna någonstans mittemellan. Det viktiga är att man inte fullständigt slår undan fötterna på sig själv. Det är väl det som den kalkylerade risken handlar om.

Sen är det ju lite kittlande att ta på sig risk. Annars blir livet lite för förutsägbart och linjärt. Det tycker jag iallafall.

Användarvisningsbild
jeppe
Inlägg: 754
Blev medlem: 13 december 2010, 21:18
Ort: Östra Aros

Re: Jag kliver ur

Inläggav jeppe » 28 oktober 2017, 21:29

Trendsökaren skrev:Hushållens skulder har på ett år ökat med 227 miljarder enligt SCB.
https://www.scb.se/hitta-statistik/stat ... juli-2017/
Om man nu betänkar att det byggs ca 70 000 bostäder senaste året så sker det ju en rejäl tillväxt i värde. Om man ger varje ny bostad ett genomsnittligt värde på 4 milj kr så kommer det bli 280 miljarder som någon nu också äger. Hur stor andel som är hyresrätter vet jag icke.


Sedan har vi en allmän förmögenhetstillväxt. Här kan man se hur denna utvecklats i vissa tillgångar.

Bild
https://www.scb.se/hitta-statistik/stat ... borsindex/

Det är ju inte så att jag blir så där riktigt akut skraj. Men för mig så förefaller snarare en nedgång i värdet av aktier samt bostäder samtidigt som hushållen får ökade kostnader eventuellt med minskade inkomster i genomsnitt. Ränta m m kan ju vara en sådan faktor som blir pådrivande.

Nu säger jag inte att det blir så utan snarare att det är ett alternativ av flera.

Men i stort sett har väl Riksbanken gjort vad som kan förväntat sig. Men för lite i vissa lägen och kanske för mycket i vissa. Det måste ju ske en minskning av stimulanserna nu när ekonomin förhoppningsvis kan köra för egen kraft. Så något mindre utlåning är väl snarare ett gott tecken om det blir så.

Men den kanske för extremt låga räntan kanske något för länge riskerar ju hela tiden att skapa obalanser.

Bara några kommentarer till diagrammet (ingen kritik mot dig Trendsökaren):
- "Hushållens finansiella tillgångar" på den vänstra axeln har ökat från 6400 mdkr 2009 Q1 till 13210 mdkr 2017 Q2,
en ökning med 106 %
- "Börsindex" på den högra axeln har ökat från 193 enheter 2009 Q1 till 559 enheter 2017 Q2,
en ökning med 189 %
- Dvs börsen har stigit mycket mer än den underliggande ekonomin. Vilket yttrar sig som rekordhöga P/E tal. Standardförklaringen är de rekordlåga räntorna och QE operationerna.
- Alltså lite bedrägligt konstruerade skalor på axlarna i diagrammet! Ville någon ge en förskönad bild av ekonomin eller? :-)
- Dessutom är det väl bruttotillgångar som visas i vänstra axeln, hushållens skulder ingår inte alls vad jag kan se. Det hade ju varit intressant.
"you gotta do what you gotta do"

Användarvisningsbild
Solnamannen
Inlägg: 4697
Blev medlem: 1 december 2007, 20:09

Re: Jag kliver ur

Inläggav Solnamannen » 29 oktober 2017, 08:02

Det är givetvis ganska underhållande att se när fler och fler tongivande personer kommer till samma insikter och plötsligt använder samma argument som jag upplevt mig vara ganska ensam med några år... Scenariet rullar ut väldigt, väldigt likt det jag beskrivit och förväntat mig. Jag får vara ärlig och kaxig och säga att detta faktiskt inte överaskar mig. Som jag skrivit innan är jag dock överrumplad och vaksam och hastigheten i rörelserna såhär långt. Det betyder inte att jag inte tror att det skulle kunna bromsas upp och gå lite långsammare under en tid - men jag tror den långsiktiga trenden nu är ostoppbar. Tempot i rörelsen måste nästan bromsas upp och gå lite långsammare; annars har vi en fullfjättrad finanskris sommar/höst 2018 - och det tror jag inte riktigt på (men vem vet egentligen).


"Finansrävens varning: Liknar USA före kraschen"

Spekulationsaffärerna på bostadsmarknaden är mer omfattande än någon greppat och nu väntar konkurser. Det säger fastighetsmiljardären Sven-Olof Johansson och drar paralleller med bostadsspekulationen i USA som slutade med en krasch 2007-2008.
"Det finns nästan 400 bostadsutvecklare bara i Stockholmsområdet och det är klar att det kommer bli en väldig utslagning - även konkurser - men framför allt en konsolidering av branschen", säger Sven-Olof Johansson, vd och huvudägare i Fastpartner.

Sven-Olof Johansson är en av Sveriges mest erfarna fastighetsinvesterare och ett tungt namn i branschen. Fram till i våras satt han dessutom i styrelsen för byggjätten NCC med en omfattande nyproduktion av bostadsrätter som knoppades av till börsen i Bonava.

Sven-Olof Johansson har varit med om flera upp- och nedgångar och är klart oroad över den senaste tidens många negativa signaler om en sättning på bostadsmarknaden, där nyproducerade lägenheter i Stockholmsområdet inte längre hittar köpare.

”Ska jag vara taktisk skulle jag svara dig att det här går väl snart över. Ska jag vara balanserad så är det allvarligt. Vi har ett nytt element i svensk bostadsmarknad - att det förekommer en omfattande spekulation som inte funnits historiskt. Du köper en lägenhet som du inte vill bo i utan bara ska vända - alltså sälja vidare - och det inslaget tror jag är större än någon förstått. Det här inslaget hade man i USA innan kraschen", säger Sven-Olof Johansson.

Spekulationen i USA byggdes upp med hjälp av generösa banker. Sven-Olof Johansson säger att det som hänt i Sverige i år är att bankerna börjat vrida åt kranarna, rejält.

"Bankerna är nu väldigt restriktiva med att ge lån, inte bara lån till bostadsutvecklare utan även slutkonsumenten, bostadsköparna som verkligen ska bo i lägenheterna."

Är det tvärnit hos bankerna nu efter larmsignalerna på bostadsmarknaden - till exempel Wallenstams ombildning till hyresrätter och Oscar Properties problem?
"Tvärnit är det inte, men betydligt mer restriktivt."

Bankerna har blivit mer restriktiva de senaste veckorna?
"Ja, en försiktighet tror jag man definitivt kan tala om"

Och hur agerar bankerna mot bostadsutvecklare sedan ett par veckor?
”Ja, det är klart man är mer försiktig där också. Det är i fösta hand hur mycket lån bankerna är beredda att ge i lån till föreningarna, ett tag låg man på 30.000 kronor per kvadratmeter nu är man tillbaka på kanske 12.000-13.000 kronor per kvadratmeter.”

Fastighetsveteranen pekar på att det är enormt många dyra lägenheter i och runt Stockholm som är på väg att färdigställas, frågan är bara vem som kan eller vill köpa dem.

"Vi har en pågående produktion bara i Stockholmsområdet med 34.000 lägenheter som färdigställs nästa år."

Men spekulanterna vill sälja, och det kommer sätta press på priserna. Prisnedgången skapar i sin tur en mardrömssituation för bostadsutvecklarna med andra projekt som redan pågår eller står inför start. Inte sällan har marken höga bokförda värden i deras balansräkningar.

Du tror vi får se konkurser bland bostadsutvecklare?
"Det finns så klart bolag som är bättre rustade för den här situationen. Alla kommer inte gå i konkurs, andra kommer bli köpta. Jag tror att det som kommer hända på marknaden är att vi går mot en produktion av billigare bostäder."

Går det att göra snabbt?
"De bolag som inte bestämt sig och kört igång produktionen ännu har alltid möjligheten att anpassa sig till den nya verkligheten. Den nya marknaden är mindre lägenheter med ett pris på kanske 2-3 miljoner. Där kommer det finnas köpare. När du är nere på den nivån har du också ett hyresalternativ som är realistiskt. Du kan hyra ut till månadshyror som inte är överväldigande för slutkonsumenten."

Vad händer om amorteringskravet skräps eller ett skuldtak införs?
"Spär politikerna och Finansinspektionen på ytterligare med lånekvoter och utökat amorteringskrav så kan man riktigt knäcka marknaden."

Hur påverkas er egen bostadsproduktion i Fastpartner?
"Vi bygger ju hyresrätter. Just nu gör vi en förtätning i Märsta center. Där är vi igång med ungefär 200 bostadslägenheter och det är bara hyresrätter."



Återgå till "Aktier"

Vilka är online

Användare som besöker denna kategori: 7 och 0 gäster