Jag kliver ur

Här diskuterar vi aktieplaceringar i allmänhet.

Moderatorer: Solnamannen, Daniel

Trendsökaren
Inlägg: 1826
Blev medlem: 27 mars 2015, 12:14

Re: Jag kliver ur

Inläggav Trendsökaren » 19 oktober 2017, 09:09

Solnamannen skrev:
Trendsökaren skrev:Men detta är inte ett förnekande om att vi har en risk med att bostäder i speciellt Stockholm är övervärderade

Det här att bostadsbubblan är isolerad till Stockholm (eller "storstäderna") är en villfarelse av stora mått.


Jag tycker nog att skildringen skulle kunna vara mera nyanserad och med mindre krigsrubriker. Det är min ärliga mening.

Peter Stordalen sa på dagens Börsmorgon att ”Kriser kommer och kriser går – men världen kommer inte gå under imorgon”.


Denna enda bostadsmarknaden jag kan ha någon större insikt är i Mölndal där vi bor. Näringslivet har gått från ren tillverkningsindustri av papper, pumpar etc till att vara kunskapsbaserad typ Astra Zeneca osv.
Det är den plats där det relativt sett byggs mest i hela Sverige. Så långt jag förstår finns det planlagd mark för en mångårig fortsatt byggnation. Detta bl a på mark där den gamla verksamhet typ pappersbruk lagt ner. Marken är ytterst värdefull. Det har också funnits jordbruk i centrala lägen. Det finns fortfarande sådant kvar.

Nybyggnationen verkar idag hamna i priser mellan 50 000 kr till 55 000 kr per m2.
https://www.hemnet.se/bostad/bostadsrat ... 9-12648056

Lägst pris är det i Bifrost i relativt nybildade föreningar. Bifrost är centralt. Med buss tar man sig på 5 minuter till Sahlgrenska Universitetssjukhuset eller Chalmers. Utgångspriset kan börja strax över 23 000 kr per m2.
https://www.hemnet.se/bostad/bostadsrat ... 7-12547881

GP har idag en artikel om bostadsmarknaden med iakttagelser om att nybyggnationen varit för inriktad mot de mest lönsamma och mest dyra nischen med dyra bostadsrättet. Man skriver också:

Mängden bostadskunder som har råd minskar

Läget i Stockholm är värre än i Göteborg där byggandet av nya bostadsrätter har legat tämligen stabilt under de senaste tre åren med en lägre överproduktion, det som nu visar sig i Stockholmsområdet.
– Det har varit en stor bostadsbrist, och att bygga bostadsrätter har varit extremt lönsamt och de har haft en extrem prisutveckling under många år. Det bekymmersamma är att byggbranschen i stort sett har byggt ungefär samma produkt, det vill säga bostadsrätter som är ganska kostsamma och dyra, säger Magnus Månsson


http://www.gp.se/nyheter/ekonomi/hyresr ... -1.4744542


Det är klart att priser kan minska även i Mölndal. Så kommer möjligen att ske.

Användarvisningsbild
Solnamannen
Inlägg: 4696
Blev medlem: 1 december 2007, 20:09

Re: Jag kliver ur

Inläggav Solnamannen » 19 oktober 2017, 12:15

Å ena sidan är det givetvis intressant när man konstaterar att det verkar saknas folk som kan köpa bostäder i framtiden (av ekonomiska skäl) när man diskuterar bostadsmarknad, men man bör nog inte fastna för hårt i tankesättet. Bara för att "folk" har råd att betala en viss summa är det ju inte säkert att de kommer att göra det. Särskilt om de inte behöver.

zatom
Inlägg: 186
Blev medlem: 28 december 2009, 21:19

Re: Jag kliver ur

Inläggav zatom » 20 oktober 2017, 16:15

https://www.aftonbladet.se/minekonomi/a ... illan-sald

Intressant artikel på temat. Här är förvisso inte lån problemet, utan kanske snarare att man inte tänkte på att det faktiskt innebar en risk att äga två bostäder samtidigt.

Användarvisningsbild
Solnamannen
Inlägg: 4696
Blev medlem: 1 december 2007, 20:09

Re: Jag kliver ur

Inläggav Solnamannen » 21 oktober 2017, 09:28

zatom skrev:https://www.aftonbladet.se/minekonomi/a/XGgoo/anders-71-vi-far-inte-villan-sald

Intressant artikel på temat. Här är förvisso inte lån problemet, utan kanske snarare att man inte tänkte på att det faktiskt innebar en risk att äga två bostäder samtidigt.

Hoppsan. Hate to say it, men det känns som om någon i ett par års tid har beskrivit att det där scenariot kommer förr eller senare...

Vi har ännu en bit att vandra innan det blir trångt på allvar. Det Anders och journalisten i Aftonbladet inte inser och resonerar kring är kostnaden för att hoppa av. Anders tycks övertygad om att det bara handlar om att förlora handpenningen. Jag gissar att han och hustrun är bundna att köpa den nya bostaden för 5 mkr i vår, och om de hoppar av och byggaren säljer den för 4,2 mkr så kommer Anders krävas på mellanskillnaden.

Fundera på hur det blir när det går upp för folk i Anders situation. Som har tillträdet om 2-3 månader. I det läget kommer vindstyrkan nå en nivå som gör att det piper i öronen...

Ytterligare en dimension är att om en sådan lägenhet som Anders nu ska köpa faktiskt säljs för 4,2 mkr så får en bank enligt svenska lag inte belåna den (eller liknande lägenheter i området) högre än 85 % av 4,2 mkr, alltså 71 % av 5 mkr 85 % av makrnadspris, inte 85 % av köpeskilling gäller. Det kan vara ganska stökigt för Anders grannar, som också har svårt att få sina gamla bostäder sålda, och tvingas sänka priset på dem och inte kommer loss med så mycket pengar de räknat med...

Himmelsblå
Inlägg: 10146
Blev medlem: 16 april 2008, 15:50

Re: Jag kliver ur

Inläggav Himmelsblå » 21 oktober 2017, 14:00

Jupp. Jag har själv förutspått nästa börskrasch i flera års tid nu. Men folk är för tröga för att fatta. :alien:
Look after the pennies and the pounds will look after themselves
- ordspråk från England

Disclaimer: U.P.A. = utan personligt ansvar

Trendsökaren
Inlägg: 1826
Blev medlem: 27 mars 2015, 12:14

Re: Jag kliver ur

Inläggav Trendsökaren » 21 oktober 2017, 16:31

Min spontana kommentar kring caset Anders är att det är gnälligt. Om man har något som inte är enligt marknadens krav så får man gå ner i pris. Detta säger inte mycket om marknaden generellt.

Att ha en villa med låga lån och flytta till brf leder nog inte rent generellt till lägre kostnader. Skall man realisera värdet så är det att flytta till ett mindre centralt läge och/eller till hyresrätt.

Hjälper inte att göra sig till offer.

zatom
Inlägg: 186
Blev medlem: 28 december 2009, 21:19

Re: Jag kliver ur

Inläggav zatom » 21 oktober 2017, 19:04

Trendsökaren skrev:Min spontana kommentar kring caset Anders är att det är gnälligt. Om man har något som inte är enligt marknadens krav så får man gå ner i pris. Detta säger inte mycket om marknaden generellt.

Att ha en villa med låga lån och flytta till brf leder nog inte rent generellt till lägre kostnader. Skall man realisera värdet så är det att flytta till ett mindre centralt läge och/eller till hyresrätt.

Hjälper inte att göra sig till offer.



På en "normal" marknad är det väl rimligt att förvänta sig att man får en central lägenhet i utbyte mot en villa i hyfsat läge. En obelånad villa är väl i någon mån att betrakta som en pensionsförsäkring. Men att värdeökning på villan ska ersätta pensionssparande håller förstås inte i längden.

volla
Inlägg: 722
Blev medlem: 28 maj 2016, 17:54

Re: Jag kliver ur

Inläggav volla » 21 oktober 2017, 20:52

Trendsökaren skrev:

Min spontana kommentar kring caset Anders är att det är gnälligt


MIn spontana kommentar på den kommentaren är att det stämmer.

Zatom skrev:

På en "normal" marknad är det väl rimligt att förvänta sig att man får en central lägenhet i utbyte mot en villa i hyfsat läge. En obelånad villa är väl i någon mån att betrakta som en pensionsförsäkring. Men att värdeökning på villan ska ersätta pensionssparande håller förstås inte i längden.



Extra intressant snyfthistoria när man beaktar just det faktum att gnället var baserat på att värdeökningen kanske stannat upp nu och den där grannen som sålde tidigare, klassiker...

Trendsökaren
Inlägg: 1826
Blev medlem: 27 mars 2015, 12:14

Re: Jag kliver ur

Inläggav Trendsökaren » 21 oktober 2017, 22:26

Jag tror inte att det är en sviktande marknad som sviker Anders. Man tittar inte på villa i ett storstadsområde utan att ha något annat. Det är ett relativspel fast det kan ju finnas ett större utbud som gör att det ändrar spelet mellan köpare och säljare.

Men här verkar det som gubbe och gumma som inte gjort något för att hålla huset fräscht utan klagar att man banne mig inte skall leva sterilt.

Suck.

Klart att det kan vara en kortvarig eller långvarig dipp på marknaden men det är ju svårt att se detta i ett individuellt case speciellt som skillnaden mellan objekten är betydande.

Varför är det ett större utbud? Är det det kommande ökade kravet på amorteringar som gör att folk med flyttankar nu säljer och vill köpa innan dess införande?


Finns några anledningar till att brf kan bli något dyrare än en ägd lösning.

- Räntor som föreningen har är inte avdragsgilla
- Servicenivån är högre med gräsklippning, snöskottning och trappstädning
- Det kan ingå allmänna ytor som övernattningsrum, tvättstuga, gym, sopsortering, hiss, besöksparkeringar, ev parkering, bastu m m.
- man betalar för adminstration och styrelse
- man gör mindre yttre underhåll än om man bott i villa.

sedan är ju åldern på villa respektive brf viktigt.

Sedan är de riktigt attraktiva lägena en bristvara. Så läget är ju viktigt. En flytt från villa till brf blir nog oftare centralare.

...................

Glömde skriva att beskattningen av bostäder sker vid försäljningen av bostaden.

Användarvisningsbild
Solnamannen
Inlägg: 4696
Blev medlem: 1 december 2007, 20:09

Re: Jag kliver ur

Inläggav Solnamannen » 22 oktober 2017, 12:41

Självklart är det gnälligt, och Anders skulle kunna sälja villan om han bara sänkte priser 10-15 %, men det sitter långt inne. Människan påverkas känslomässigt långt mer av upplevelsen av att förlora 1 mkr än att plötsligt och oväntat "vinna" eller tjäna 1 mkr. Detta beteende är en central komponent i irrationella marknader och tillkomsten av bubblor.

Jag misstänker att en del av de i Anders situation som nu sitter och väntar in att priserna återgår till våren 2017:s nivå i praktiken gräver sin egen grav. Det finns lite som tyder på något annat än att den primära skillnaden på Stockholms bostadsmarknad i november 2017 jämfört med oktober är fler objekt till salu. Samma sak i december. Och januari. Det är här paradigmet kommer att falla i bitar. Som Charles Kindleberger skriver; "paradigm faller när det går upp för folk att framtiden ser annorlunda ut än historien". När säljare nås av den insikten kommer de börja sälja, för det pris de får. Mäklare jag talar med nu pratar om att den faktiska prisnivån just nu är minst 10 % under vårens priser (vilket inte syns i statistik pga att så få avslut sker på den nivån, istället ökar utbudet). Frågan är var köparna som idag är villiga att betala 10 % mindre än våren priser tar vägen när hela marknaden plötsligt bekräftat ligger 10 % ner. Jag gissar att de "följer med ner", och lägger ännu lägre bud. Köparnas marknad är en underdrift av stora mått.

Jag tror att vi kommer kunna se bekräftad prisnedgång på 10-15 % våren/sommaren 2018. Jag gissar att vi når en situation där "proppen går ur" och vi får en snöbollseffekt där säljare ger upp och säljer för vad de får - vilket i sin tur skrämmer livet ur andra säljare - som gör likadant. Risken är överhängande att även om vi då ser en bekräftad prisnedgång på 10-15 % i försäljningsstatistiken så ligger den "verkliga" prisnivån där affärer kan göras "idag" ytterligare något lägre.

Det skulle i sin tur betyda att byggarna går från ett lite stökigt 2017 till ett 2018 som blir början på slutet. Vi då se att bankerna börjar agera på allvar sommar/höst 2018; snålare kreditgivning, man slutar acceptera köpeskilling som "marknadspris" på nyproduktion och troligen börjar man agera mot sin befintliga kunder med hög belåningsgrad och skuldsättningsgrad (kräver högre räntor och/eller högre amortering). Allt det här gör att det börjar synas i konsumtionen 2018, men troligen inte kommer börja hinna synas i sysselsättning/arbetslöshet. Det blir snarare vad som händer 2019-2020, det vill säga att konsumtion faller ifrån pga ökat sparande/amortering och ökad finansieringskostnad - men också pga minskad sysselsättning/ökad arbetslöshet. Det här självspelande pianot riskerar att spela ganska ljudligt i 3-4 år. Min spaning är att arbetslösheten når >14 % och "peakar" 2021-2022.

Vi som gärna tecknar oss i storbankernas nyemissioner, eller spekulationshandlar med optioner under denna tid, får nog vänta till i alla fall 2020. Superklippet i fastighetsaktier ligger nog också där, 2020-2021.

Trendsökaren
Inlägg: 1826
Blev medlem: 27 mars 2015, 12:14

Re: Jag kliver ur

Inläggav Trendsökaren » 23 oktober 2017, 07:52

Det är ju möjligt/troligt att marknaden i Stockholm varit överhettat och att en normalisering/nedkylning orsakar prisjustering nedåt.

Anders i caset gör många generalfel. Ett är att han köper innan han säljer vilket ju ökar risken. Istället för att mäklarens råd om att snygga upp ringer han tidningen och kallar marknaden sjuk. Killen är ju (själv-)destruktiv. En offermentalitet som bör bekämpas.

Jag har svårt att se något paradigmskifte i framtiden. Jag har ju ingen uppfattning om att bostadsmarknaden varit driven av spekulation utifrån köparnas perspektiv.


Vårt skattesystem kring bostäder var ju bara politiskt bondfångeri för de allra flesta där skatten kommer vid fösrsäljningen. Detta ökar ju trögheten.

Ett problem som eventuellt finns är att många bostadsrättsföreningar på sikt är underfinansierade och därför på sikt tvingas till avgiftshöjningar varje år. Första botemedlet är att titta över ekonomin etc. Man har ingen höjd för kommande räntehöjningar. Har man använt de låga räntorna för att konsolidera föreningen är det OK.

Användarvisningsbild
Solnamannen
Inlägg: 4696
Blev medlem: 1 december 2007, 20:09

Re: Jag kliver ur

Inläggav Solnamannen » 23 oktober 2017, 14:05

Bokade lägenheter – tvingas nu sänka priserna ”markant”

14 % under deras inköpspris; alltså vad de tecknade sig för 2015-2016 i hopp om att kunna sälja på spekulation för högre pris nu vid tillträde. Holy crap. Det går fortare än jag trott nu!

Den positiva feedback loopen är bruten. Och vad vi nu ser är att en parameter (bostadspriser/efterfrågan) som i somras slutade ge positiv feedback (neutral) har börjat ge negativ feedback. Nu kommer dominobrickorna en efter en när variabel efter variabel går från positiv feedback, via neutral, till negativ feedback. Som jag varnat för tidigare så är allt snack om att "spekulationen har upphört" total lögn. 1/4 av nyproduktion som är färdig för inflyttning om en månad ligger ute på hemnet; och spekulanterna tvingas nu förmodligen att sälja med förlust. Om de ens får sålt. Med tanke på den svaga efterfrågan är nu risken överhängande att Alm blir sittande med ett stort antal bostäder där köparna inte kan tillträda. Som jag skrivit om i 1-2 års tid så tuggar detta snabbt sönder bolagetslikviditet; och är spekulanterna bunda av köpekontraktet kan (och kommer) Alm att rikta krav mot dem om de tvingas sälja bostäderna till lägre pris än de tidigare köpekontrakten.

Två år innan våren 2017 var jag förvånad över hur långsamt utvecklingen gick mot det scenario jag målat upp. Just nu kan jag konstatera att jag är lite överumplad över hur fort utvecklingen går - även om jag alltid sagt att det kommer gå mycket snabbare nedåt än det gjort uppåt. Situationer som den som beskrivs ovan händer ju nu, oktober-november, och är ett riktigt fundamentalt startskott på riktig smärta som riskerar att få enorma konsekvenser... Nu? I vinter. Inte om 2-3 år.

Mjuklandning... Sveriges låne/bostadsmarknaden är ett byfyllo i slitna loafers längst upp i en spolad slalombacke, som precis snubblat till och försöker återfå balansen... Sannolikheten för en ordnad mjuklandning när det väl börjar röra på sig är i det närmaste obefintlig. All information för att se detta finns på bordet, och har gjort det i 2-3 års tid.

Clintan
Inlägg: 11
Blev medlem: 14 juni 2012, 07:23

Re: Jag kliver ur

Inläggav Clintan » 23 oktober 2017, 22:58

Stilrena, fräscha Oscar Properties vinstvarnar kl 23:00 när alla sover på måndagkvällen. Skönt för ägarna att Engelbert numera spenderar all sin vakna tid på kontoret. Tryggt och stabilt.

https://www.svd.se/bostadsutvecklaren-o ... instvarnar

Lär bli nedgång för byggarna imorgon.

Vem kunde ana att fastigheter var så komplicerat? Inte Swedbank. Samma bank som "stress-testar" sina kunder med antagandet att man inte kan bli arbetslös eller få sänkt lön samtidigt som räntekostnader går upp. "Stress-test" gissar jag bara används för att det ser snyggt ut sen när skattebetalarna blir delägare > "Vi var ansvarsfulla, vi drabbades bara av externa faktorer som ingen kunde förutspå!".

Är det här verkliga livet?

Användarvisningsbild
Solnamannen
Inlägg: 4696
Blev medlem: 1 december 2007, 20:09

Re: Jag kliver ur

Inläggav Solnamannen » 24 oktober 2017, 09:25

Clintan skrev: Är det här verkliga livet?

Du frågar dig om man verkligen kan böja skeden. Sanningen är att det finns ingen sked.




Återgå till "Aktier"

Vilka är online

Användare som besöker denna kategori: 9 och 0 gäster

cron