Jag kliver ur

Här diskuterar vi aktieplaceringar i allmänhet.

Moderatorer: Solnamannen, Daniel

Trendsökaren
Inlägg: 1826
Blev medlem: 27 mars 2015, 12:14

Re: Jag kliver ur

Inläggav Trendsökaren » 13 oktober 2017, 08:08

Mäklarnas statistik kom idag. Priserna på bostadsrätter har slutat öka. Det är väl inte bara det ökade kravet på amorteringar utan det släpps väl ut stora mängder nybyggda lägenheter på marknaden som orsakar nedkylningen. Jag har bara ett lokalt perspektivet men det är en helt extrem byggboom där jag lever. Så jag skulle inte vara förvånad om vi får minskade priser på bostadsrätter. Villor byggs det ju inte så mycket i storstäderna så där är nog inte prispressen lika stor. Av olika skäl så har det varit förtätningar som varit i focus.
https://www.svd.se/nya-bostadspriserna- ... ns-marknad

Här varnar en företrädare för branschen för ytterligare nedkylande åtgärder. Det har varit olika politiska beslut som gynnat ägt boende. Så det är juinte bara den låga räntan som orsakat dagens situation. Men det går ju inte i efterhand rätta till sådant som borde skett i en uppåtgående marknad.

Så jag tycker att varningen har relevans.

https://www.di.se/nyheter/marknaden-kan-packa-ihop/

Användarvisningsbild
Solnamannen
Inlägg: 4696
Blev medlem: 1 december 2007, 20:09

Re: Jag kliver ur

Inläggav Solnamannen » 13 oktober 2017, 08:32

Priserna faller tydligt och över hela linjen i september. Bostadsrätter i Sthlm har fallit i tre månader. För den som tycker att -2,2 % är småpotatis kan man ju påpeka att det är ca 15 % av det egna kapitalet för de som köpte med maximal belåning i augusti. Vi påminns nu om att hävstång är ett tvåeggat svärd.

Capture.PNG
Capture.PNG (22.6 KiB) Visad 603 gånger

Trendsökaren
Inlägg: 1826
Blev medlem: 27 mars 2015, 12:14

Re: Jag kliver ur

Inläggav Trendsökaren » 13 oktober 2017, 08:54

I detta fall så bör man nog se stillastående och något sjunkande priser som ett friskhetstecken. Det släpps ju ut mängder av nya bostäder. Då skall en sund marknad reagera.

..............................
Det avgörande för Sverige är ju inte bostadsmarknaden utan det är ju arbetsmarknaden och utveckling av såväl privat och offentlig verksamhet. Det är ju det som skall leverera skatt och löner som betalar kalaset.

Om jag utgår från det jag kan se från min horisont så läser jag i dagens GP att man nu tänker bygga en ny forskningsanläggning med 7000 anställda som granne till Astra som är någon km från där vi lever.Byggstart beräknad till 2019.

Jag tror på Göteborgsregionen med pärlan Mölndal.

Jag är trots allt hyggligt lugn men man måste vara medveten om att vi som ägare av bostäder och aktier m m lever på en marknad.

Användarvisningsbild
Solnamannen
Inlägg: 4696
Blev medlem: 1 december 2007, 20:09

Re: Jag kliver ur

Inläggav Solnamannen » 13 oktober 2017, 09:24

Trendsökaren skrev:Det avgörande för Sverige är ju inte bostadsmarknaden utan det är ju arbetsmarknaden och utveckling av såväl privat och offentlig verksamhet

Det år ju en väldig förenkling. Man skulle - om man är lagd åt det hållet - kunna dra det ännu längre, och säga att vi inte är beroende av arbetsmarknaden - utan att beroendet istället ligger i att det kommer in pengar på alla svenskars konton den 25:e varje månad. "Men det bygger ju på sysselsättning" skulle du kanske svara, och självklart har du helt rätt.

Och sysselsättningen bygger till inte obetydlig del på konsumton (inte minst på marginalen i ett exportberoende land). Den höga och snabbt växande konsumtionen i Sverige 2005-2017 bygger på känslan av personligt välstånd (balansräkning), ökande skuldsättning, lite amortering och litet sparande bland stora delar av befolkningen. Det upplevda personliga välståndet i sin tur bygger i väldigt stor utsträckning på värdeökning av den tillgång som totalt dominerar majoriteten av svenskarnas balansräkning - bostaden.

Det här sambandet är ett skolboksexempel på en "positive feedback loop", och den har gått åt ett håll i minst 15 års tid. Vad vi nu kan konstatera är att en av komponenterna i loopen slutade ge positiv feedack under sommaren, och det snabbt växande utbudet av bostäder till salu och fallande bostadspriser i september går inte att tolka som något annat än negativ feedback. Att feedback från denna komponent (bostadsmarknad) kommer att fortsätta att påverka övriga i loopen (konsumtion, sysselsättning, lånetillväxt) är ställt utom allt tvivel. Den relevanta frågan är snarast hur vilken utväxling negativ feedback får och alltså i praktiken hur snabbt förloppet nu kommer att gå.

Jag är i och för sig helt säker på att vi står inför en krach, men jag tror det är en process som från sin början sommaren 2017 kommer att pågå ganska länge, kanske så mycket som 5-6 år.

Trendsökaren
Inlägg: 1826
Blev medlem: 27 mars 2015, 12:14

Re: Jag kliver ur

Inläggav Trendsökaren » 13 oktober 2017, 09:49

Tack för svar!

I grunden har jag en likartat men inte identisk syn på läget på bostadsmarknaden. Det perfekta vore ju en pyspunka men det är nog inte helt realistiskt att tro på något sådant. Så något nedställ skulle jag inte finna vore onaturligt efter en sådan lång och envis ökning av priset skapat bl a av en en extremt låg ränta.

Det byggs ju ovanligt mycket vilket ju också blir en press nedåt.

En nedkylning av konsumtionen behöver i rimlig omfattning inte vara skadlig men det kanske inte heller här blir en perfekt sak utan att det skapas som du själv tror en nedåtgående spiral.


Jag tror själv att tidsfönstret är kortare än 5 år utan att vara expert. Våra tillgångar är högt värderade och en nedkylning kommer att starta när räntan höjs, vilket måste ske innan fem år.

....................................

Men man skall inte uppfatta min dialog med dig är ett förnekande av en stor risk för fallande bopriser.

..............................................

Själv tycker jag det är spännande med den nuvarande urbaniseringen och hur man skall kunna skapa snabba kommunikationer och attraktiva och miljövänliga städer. Snabba kommunikationer är en nyckelfråga eftersom det bestämmer vem som kan arbeta var. Detta är extremt viktigt för den ekonomiska dynamiken.

Så där är en knäckfråga av många andra.

Nu skall jag ta min elcykel och ta mig till en uppdragsgivare för att bara kolla läget kring en fråga.

Vänliga hälsningar

Himmelsblå
Inlägg: 10146
Blev medlem: 16 april 2008, 15:50

Re: Jag kliver ur

Inläggav Himmelsblå » 13 oktober 2017, 12:02

Solnamannen skrev:Priserna faller tydligt och över hela linjen i september. Bostadsrätter i Sthlm har fallit i tre månader. För den som tycker att -2,2 % är småpotatis kan man ju påpeka att det är ca 15 % av det egna kapitalet för de som köpte med maximal belåning i augusti. Vi påminns nu om att hävstång är ett tvåeggat svärd.

Capture.PNG



Media spär ju på psykologin oavsett om det är positiv eller negativ förstärkning. Jag skall försöka sammanfatta vad jag tycker är svårt att se som "Hiskeliga Fällor" för oss småsparare:

- Är detta verkligen ett nationellt problem? Det finns förvisso områden med höga priser såväl i västra Skåne som Göteborgsregionen. Men bostadsbristen har aldrig varit lika påtaglig. Det är i så fall Malmö Stad där priserna på borätter nu är på samma nivå som Lund, vilket är historiskt ovanligt. Malmö-Lund har dessutom en viss koppling till Köpenhamns bomarknad. Går priserna upp i Köpenhamn ökar köptrycket från danskar i Malmö. Och tvärtom, är priserna attraktiva i Köpenhamn flyttar svenskar som pendlar dit. Jag vill hävda att det främst är Stockholm som drivit upp multiplarna i prisuppgången. Tittar jag på där jag bor är prisuppgången inte långt från inflationen de sista 10 åren efter Lehman och den danska bokraschen. Samma gäller rimligen Helsingborg. Jag skulle gärna googla fram siffror. Det förefaller mig helt enkelt märkligt om bubblan är gemensam för hela riket.

- Även om vi får en konsumtionsdriven nedgång så bör det inte påverka exportindustrin i sig. Tvärtom bör kronan försvagas och exporten gynnas. Jag hittar inget i resonemanget från Solna runt internationell konjunktur. Må vara att PIIGS riskerar att kompletteras med halva alfabetet. Det är många stater som är lånetorskar. Frankrike kanske? Plus många emerging markets som Kina. Risken internationellt torde vara som den varit sedan Lehman och PIIGS. Varken bättre eller sämre, fast det är kanske illa nog.

- En tredje grej är hur stark krismedvetenheten är egentligen. Inget som nu händer borde vara en överraskning, men det är det kanske? Folk borde ha tagit höjd nog. Vi kommer inte att få samma neddragningar i exportindustrin som för 25 år sedan då välfärdssystemet och företagsstyrningen är helt annorlunda. Exporten bör kunna vara en buffert. Statens ekonomi är god, här borde det inte bli kaotiska nedskärningar som för 25 år sedan i skola etc. Tvärtom bör staten kunna leverera en expansiv budget i krisen. Må vara att (S) redan tjuvstartat med valfläsket nu när det är valår nästa år. Handeln saggar, byggsvängen saggar... men det är ändå en begränsad kris med begränsad arbetslöshet jämfört med kraschen för 25 år sedan.

- Till sist måste jag påpeka att björnen Paddington alltid är välförsedd med marmeladkex i fickorna om det skulle knipa. Vi måste lära av denna visa björn från det mörkaste Peru.
Look after the pennies and the pounds will look after themselves
- ordspråk från England

Disclaimer: U.P.A. = utan personligt ansvar

Trendsökaren
Inlägg: 1826
Blev medlem: 27 mars 2015, 12:14

Re: Jag kliver ur

Inläggav Trendsökaren » 14 oktober 2017, 09:29

Exempelvis DI har tagit en position och verkar inte riktigt allsidigt vilja skildra skeenden på bostadsmarknaden. Läser man den så vågar man snart inte bo.
Samtidigt är det nog bra att sentimentet kyls av.

Det är inte säkert att kriser inom bostadsmarknaden sprids fast just nu har alla marknader samma framtida problem - kommande räntehöjningar.

Men fastighetskrisen 1993 verkar ha fått begränsad effekt på andra sektorer. Då var det en snabb nedtrappning av räntebidrag och ökad ränta som drev fram krisen.
https://www.di.se/nyheter/experten-likh ... marknaden/

Men det var nog även branschspecifika faktorer som bidrog. Jag bor själv i en bostadsrättsförening som var inflyttningsklar 1993. Ett lyxbygge. Och så höjdes räntan och räntesubventionerna togs bort. Man hade byggt något som man inte hade råd att bo i.

Flyttade dit för ca 10 år sedan och kom under några år vara föreningens ordförande. Kom att läsa all dokumentation kring detta som fanns i arkivet. Då blev ett statligt lån på 6 milj kr helt avskrivit. Man fick också kommunal borgen på ett stort lån vilket gör att räntan blir något lägre. Men detta räckte inte utan föreningen skulle behövt göra en översyn av ekonomin vilket egentligen aldrig skedde. Man fortsatte att kräva att någon annan skulle lösa problemet i detta fall HSB.

Att bygga bostadsrätter med hög standard har varit mera lönsamt än att bygga billiga hyresrätter. Ytskikt m m är exempelvis en mindre kostnad av bygger men lönsamt vid försäljningen.

Man kanske skulle kunna säga att nybyggnationen är dåligt diversifierad. För mycket lyxiga bostadsrätter och för lite hyresrätter i olika prisklasser.

Den erfarenhet jag har av att rensa upp i en bostadsrättsförening är tyvärr delvis negativ. En del, de flesta, förstår och blir strålande glada av allt som leder till bättre ekonomi men inte alla. Nu är ekonomin mycket god men känslomässigt finns konflikterna kvar. Vilket fick mig att lämna uppdraget.

Men att Wallenstam nu behåller en fastighet som hyresrätter är ju en anpassning till marknaden som säkert bara är positiv. Men rubrikerna är ju nästan på krigsnivå. Att Wallenstam gör så är ju ett tecken om att nybyggnationen inte är tillräckligt väldiversifierad. Detta skulle ju kunna vara en del av problemet. Men just Wallenstams bygge är säkert en del av den högre nischen gällande hyresrätter.

Användarvisningsbild
Solnamannen
Inlägg: 4696
Blev medlem: 1 december 2007, 20:09

Re: Jag kliver ur

Inläggav Solnamannen » 16 oktober 2017, 09:10

Affärsvärldens podd "Kapitalet" bjuder in professorn emeritus Peter Englund och ställer frågan: "hur går det till när bostadsbubblor spricker?"

Att den här frågan ställs, och ställs på det här sättet är troligen mer anmärkningsvärt än innehållet. Frågeställnignar och opinion har tvärvänt sedan våren 2017 (5-6 månader). Det talar för att vi är i början av ett paradigmskifte där den etablerade förståelsen kring bostäder, bostadsköp, bolån, "bostadskarriär", vilken roll bostaden fyller i våra liv etc nu håller på att förändras ganska dramatiskt. Utifrån tongångarna senaste 5-6 månaderna tror jag att resan till "en ny verklighet" (och då menar jag känslor/uppfattning, inte realekonomiskt) kommer att gå relativt fort, totalt kanske 18-24 månader (alltså fram till sommaren 2019).

För mig som resonerat kring allt man pratar om i podden och ställt dessa frågor i flera års tid är det väldigt intressant och lärorikt att se hur människor som tveklöst har kunskap och kapacitet att göra sådana här analyser ändå inte gör det annat än "under galgen", helt enkelt därför att kritiska analyser är en modegrej. Mitt i ett paradigm är det kort och gott "omodernt" att kritiskt analysera de centrala komponenterna i paradigmet - och ingen vill ju vara "omodern". Englund medger ju också att krisen i början av 1990-talet där och då upplevdes som väldigt plötslig och oväntad - men att man i efterhand tycker att det var både logiskt och självklart. Jag har "sett" just det här både när jag studerat historien, men också upplevt det i mikroformat med "hyper" kring vissa aktier/bolag; som Nokia vid millenieskiftet och Fingerprint nu senast (det finns nästan alltid en levande sådan här "hype" på marknaden). Därför försöker jag alltid som en del i min analys "känna" på mina slutsatser om framtiden (5-10 år) utifrån tanken att jag analyserar dem 5-10 år efter att de inträffat (alltså om 10-20 år). Långt efter att den "nya verkligheten" satt sig och blivit vardag. Långt utanför rådande paradigm. Det ger ett väldigt annat perspektiv än det som de flesta begränsar sig till; nämligen vad som händer nu och möjligen 3-12 månader fram i tiden. Med ett så snävt och kort perspektiv är det nästan omöjligt att inte bara ta allt som finns nu (paradigm) för givet och använda en linjal för att dra en spikrak utvecklingslinje in i framtiden - vilket oftast är ett effektivt sätt att hamna helt fel.


Vad tror jag kommer att förändras när vi kliver ur det paradigmskifte som vi levt i och byggt upp 2000-2017 faller?

Begrepp och tankar som "bostadskarriär", "koma in på bostadsmarknaden" och "vara i bostadsmarknaden" blir lite löjeväckande begrepp som knyts tätt till 2000-talets bubbelekonomi på samma sätt som "yuppie" hör 1980-talet till.

Fenomenet "amortering" började bli omodernt någon gång kring milleniskiftet, och 10-15 år därefter föll principen att återbetala sina lån nästan helt i glömska bland hushållen. Bland de många unga som köpte sin första bostad under denna tid (främst 1980- och 1990-talister) har det visat sig att långtifrån alla ens vet riktigt vad amortering är. Den här beskrivningen är - faktiskt - helt korrekt. Den enda anledningen att du som läser det här drar lite på smilbanden (appråpå löjeväckande) är att den här utvecklingen bromsades från slutet av 2015 och mitten av 2016 när amortering debatterades riktiligt - och amorteringskravet infördes (hur vi tänker och ser på saker förändras över tid). Paradigmet började vittra sönder, vilket gör att argumenten som höll det samman börjar kännas omoderna och rentav löjliga. Troligen var det detta (höst 2015 och framåt) som långsamt, långsamt satte bollen i rullning att började luckra upp begreppsapparaten som byggt bostadsbubblan 2000-2017 (en process vi alltså börjat få synlig momentum sommaren 2017). Min spaning är att det i framtiden återigen blir vardag att betala tillbaka sina lån. Faktum är att jag tror att Sverige 2025-2035 (efter kris och krasch) kommer uppleva det som problematiskt att hushåll som brände fingrarna 2018-2023 nu amorterar "för mycket" och konsumerar "för lite" (vilket "skadar sysselsättningen").

Sverige kommer - som stora delar av världen - börja få principen att en bostad läggs ut för det pris som säljaren verkligen skulle önska sig att få, och sedan läggs vanligen eventuella bud under den nivån.

Bostaden var under stora delar av 1900-talet ett värdeskapande inte för att de steg så mycket i pris rensat för inflation, utan för att priserna hängde med inflationen. Hushållen betalade skyhöga räntor (>10 %) som ett slags påtvingat sparande och byggde på så sätt en tillgångsmassa. Under perioden 2000-2017 har räntorna och inflationen varit låg, och all prisuppgång har således varit reell. Huhshållen har under en begränsad tid fått en "gratislunch" som 1) troligen kommer att behöva betalas 2018-2023 och 2) har "lärt" hushållen att det enklaste sättet att bygga en tillgångsmassa är via bostaden. Den senare lärdomen kommer att implodera samtidigt som bostadspriserna gör det - och "på andra sidan" kommer hela tanken på att bostaden spelar huvudrollen i en människas sparande/tillgångsuppbyggnad att luckras upp och förändras dramatiskt. Det kommer att få en lång rad följdeffekter. Hur mycket bostad är man villig att köpa? Hur mycket man är villig att lägga ner på sin bostad (ex renoveringar), men också hur bostäder köps/säljs. I en rationell värld där man köper en bostad för fyra genomsnittliga årslöner och (både köpare och säljare) räknar med att om fem år få ut ungefär fyra då genomsnittliga årslöner minskar behovet av manuell handpåläggning från mäklare. Samtidigt minksar givetvis viljan att betala 40-100 tkr för att ta lite bilder av en lägenhet, visa den under 3-4 timmar en söndag och sedan ta emot bud från intressenter. Hade det inte varit för kreditexpansionen och boprisboomen 2000-2017 hade mäklarbranschen reformerats i grunden pga möjlighet att öka produktiviteten med IT-lösningar ungefär som bankerna. Den hysteriska prisutvecklingen har gjort att hushållen inte satt press på arvodena, vilket möjligjort för bostadsmäklarna att köra på i gamla hjulspår utan att öka sin produktivitet. Att nu tvingas genomföra de här reformerna på kort tid kommer att upplevas som ett stålbad i branschen med stor arbetslöshet, konkurrser etc.

Hela näringar/branscher/produktområden kommer i princip att förändras helt eller försvinna när fenomenet att värdera huset och ta upp några hundra tusen i nya lån försvinner (den så kallade "bostadsbankomaten"). Förutsättningarna kommer att förändras dramtiskt (och permanent) ex för de som tillverkar och säljer bostadsinredning, båtar, bilar, motorcyklar - men också för hantverkare.

Jag tror att minst ett köpcentrum runt Stockholm kommer att hamna på obestånd inom 10 år och kanske gå under/läggas ner - och jag tror att båtmässan i Sthlm vid minst ett tillfälle under den här tiden i princip kommer att ställas in.

Trendsökaren
Inlägg: 1826
Blev medlem: 27 mars 2015, 12:14

Re: Jag kliver ur

Inläggav Trendsökaren » 16 oktober 2017, 22:54

Vetenskapsstudion har gjort ett program kallat "Om bostadsbubblan" :

https://www.svtplay.se/video/15499189/v ... -avsnitt-3

Programmet framför nog ganska exakt det som jag under de år jag varit med i forat framfört.
Vi har ingen bubbla. Marknadspriset för ycket är högt. Om räntan höjs mycket kan en prissättning ske.

Utlåning sker under hyggligt kontrollerade former.förhållanden.

Sättningar i bostadsmarknaden och dyrare boende kan orsaka mindre konsumtion. En egen kommentar: -Men detta sker också vid sättningar på aktiemarknaden.

.............

Eftersom det vanligtvis inte sker spekulationsköp av bostäder i Sverige så behöver inget paradigm ändras. Vi har exempelvis en skillnad mot Norge där man kan köpa lägenheter och hyra ut den i andra hand obehindrat. Det är nog vanligt att man gör så och då hyr ut får sina kostnader tänkta och spekulerar i att bostadens värde ökar. Så kan man inte som tur är inte göra i Sverige obehindrat. Viss spekulation finns i att man köper lägenheter innan de byggs och spekulerar i uppgången som kan ske tills lägenheten är färdigställd.
.............

Villor och bostadsrätter prissätts helt på de villkor som finns på marknaden. Det är många faktorer som påverkar kostnaden för bostaden, utbudet och efterfrågan.

Det finns inga hinder att göra "bostadskarriär" i en sjunkande marknad. Kan till och med vara lättare när värderingarna minskar på alla objekt.

Efter ett liv där vi delvis levt på bostadsmarknaden så finner jag att om värderingen sjunker med 50 % på våt bostadsrätt och på vårt Torp så har vi fortfarande bott gratis. Vi har aldrig spekulerat men ändå varit medvetna om villkoren.

................
Här i omgivningarna har ett större köpcentrum Kållered köpstad gått riktigt ner sig med rivna och tomma fastigheter och försök till omdaning.

Användarvisningsbild
Solnamannen
Inlägg: 4696
Blev medlem: 1 december 2007, 20:09

Re: Jag kliver ur

Inläggav Solnamannen » 17 oktober 2017, 09:13

Trendsökaren skrev:Vetenskapsstudion har gjort ett program kallat "Om bostadsbubblan" :

https://www.svtplay.se/video/15499189/v ... -avsnitt-3

Tack för tips!

Trendsökaren skrev:Utlåning sker under hyggligt kontrollerade former.förhållanden.

85 % av 100 kr år 1, 85 % av 107 kr år två, 85 % av 114,50 kr år tre, 85 % av 122,50 kr år fyra, 85 % av 131 kr år fem, 85 % av 140 kr år sex, 85 % av 150 kr år sju (+7 % per år)... Under tider då den årliga inkomstutvecklingen långsamt bromsar från 3-4 % till 2-3 %. Absolut. Superb kreditgivning. Goda säkerheter...

Trendsökaren skrev: Men detta sker också vid sättningar på aktiemarknaden

Nej. Tittar man på hur befolkningen och hur stora innehav de har i aktier direkt eller indirekt och funderar kring konsekvenser av ett större börsfall kan man konstatera att för det stora flertalet blir konsekvenserna utanför PPM och tjänstepensionen (som majoriteten har extremt dålig koll på) i princip obefintliga - helt enkelt för att 80 % av befolkningen har väldigt lite pengar placerade i aktier. Förändrad konsumtion i samband med >30 % prisfall på börsen måste nog snarare knytas till förändringar i den reala ekonomin (det vill säga, det som börsen reagerar på).

Det råder ingen som helst tvekan om att 40 % prisfall på börsen som enskild händelse har långt mindre påverkan på hushållens ekonomi (konsumtion) än 25 % prisfall på bostäder. Man bör också vara ödmjuk inför att all typ av forskning och empiriska data kring detta bygger på Sverige historiskt, eller andra länder - det vill säga situationer där hushållen varit långt mindre belånade än idag (eftersom svenska hushåll idag hör till de högst belånade hushållen någonsin i världshistorien). Vi bör alltså vara ödmjuka inför att om "det händer" nu så kommer "det" bli något annorlunda än tidigare/på andra platser. Det mest rimliga är givetvis att tänka sig att det helt enkelt bara blir "samma men värre", men helt säker ska man inte vara.

Det viktiga är att inse att vi kan släppa diskussionen om bostadspriserna är "rimliga" eller "inte rimliga". Det är (i alla fall för mig) ganska ointressant, eftersom höga bostadspriser inte utlöser en finanskris (vilket är vad som intresserar mig). Det är stora skulder som utlöser en finanskris, och som sagt - Sveriges hushåll hör till de mest skuldsatta någonsin i världshistorien. Ska man vara krass kan vi ju också släppa diskussionen om finanskrisen inleds 2017, 2018 eller 2022 - för syvende och sist är det bara gissningar och spekulationer (som jag iofs är ganska road av att följa/diskutera). Det relevanta är att konstatera att den kommer. Förr snarare än senare. För varje månad som skulderna ökar snabbare än inkomsterna kommer den att bli värre.

Trendsökaren skrev: Eftersom det vanligtvis inte sker spekulationsköp av bostäder i Sverige...

Det är en fråga om definition av spekulation. I Sverige sker omfattande "direkt" spekulation i nyproduktion (eftersom att teckna sig för nyproduktion är att likställa med en option finns det mycket hävstång). Men vad som är viktigare är att jag upplever att majoriteten av alla i min omgivning 2017 köper långt mycket mer bostad än de skulle göra om de förväntade sig att bostadspriserna skulle hålla jämna steg med inflationen kommande 30 år (det vill säga, som bostäder gjort 95 % av tiden senaste >100 åren). Det finns ingen anledning att "hålla tillbaka" sina önskemål och drömmar kring bostadskonsumtion om det är en sedelpress som kan finansieras med billiga lån - inte sant? Det beteendet är självklart spekultion. Man spekulerar med stora lån och enorm hävstång i att prisutvecklingen i en tillgång ska vara annorlunda än vad som är ekonomiskt rationellt, och annorlunda än det varit historiskt.


Trendsökaren skrev:Villor och bostadsrätter prissätts helt på de villkor som finns på marknaden. Det är många faktorer som påverkar kostnaden för bostaden, utbudet och efterfrågan

Utbud och efterfrågan alltså. Du lutar dig mot tanken om den effektiva marknaden. Frågan man då bör ställa sig är om detta inte också gällde i USA, Spanien, Portugal, Irland, Island mfl länder 2006-2007. Svaret är - jo, absolut. Där föll åren efter bostadspriserna 20-50 %. Hur är det möjligt i en effektiv marknad? Svar: det är det inte. Marknaden är inte effektiv och rationell. Läs Robert Schillers "Irrational Exuberence", inte minst tankarna om "positive feedback" och "feedback loops". Det är väldigt uppenbart att Sveriges bostadsmarknad 2000-2017 är del i en "positive feedback loop" (irrationell marknad).

volla
Inlägg: 722
Blev medlem: 28 maj 2016, 17:54

Re: Jag kliver ur

Inläggav volla » 17 oktober 2017, 10:44

Det råder ingen som helst tvekan om att 40 % prisfall på börsen som enskild händelse har långt mindre påverkan på hushållens ekonomi (konsumtion) än 25 % prisfall på bostäder.


Förefaller rimligt. "Mer än 50 procent av alla i Sverige har mindre än 50 000 i finansiella tillgångar" (Söderman 2013, baserat på några år gammal SCB statistik). Säkert inte jätteannorlunda nu mot för några år sedan. Bankerna låter folk låna några miljoner till bostäder i bästa/sämsta fall, de flesta av oss skulle få svårt att försöka få hävstång genom att springa till banken och låna några miljoner till att investera på börsen...Elementärt så klart. Men precis alla tänker nog inte på att det är deras hävstång genom hög andel belåning (på ett belopp som inte skulle vara tillgängligt i normala fall) i "investeringen", bostaden, som får det att se trevligt ut på papperet.

Trendsökaren
Inlägg: 1826
Blev medlem: 27 mars 2015, 12:14

Re: Jag kliver ur

Inläggav Trendsökaren » 17 oktober 2017, 12:44

Jag hinner inte. Men jag anser det vara ett i praktiken felaktigt påstående om risker som vi haft och kommer att ha.

Den kris som var 2007/2008 sänkte väl inte priset på bostäder speciellt. Var det en betydande kris? Självklart att det var. Världen är ju inte ur den ännu.

Så om man hävdar att åren efter 2000 har varit svår för bostadsmarknaden i Sverige så har väl snarare de reella problemet funnits på andra håll.

Men detta är inte ett förnekande om att vi har en risk med att bostäder i speciellt Stockholm är övervärderade i förhållande till om arbetsmarknaden viker, räntan höjs snabbt och kraftigt och politikerna blir halvgalna.

Användarvisningsbild
Solnamannen
Inlägg: 4696
Blev medlem: 1 december 2007, 20:09

Re: Jag kliver ur

Inläggav Solnamannen » 18 oktober 2017, 08:11

Trendsökaren skrev:Men detta är inte ett förnekande om att vi har en risk med att bostäder i speciellt Stockholm är övervärderade

Det här att bostadsbubblan är isolerad till Stockholm (eller "storstäderna") är en villfarelse av stora mått. Det finns en direkt koppling mellan storstad och många mindre orter genom att hushåll verksamma på Stockholms arbetsmarknad sedan millenieskiftet (och tidigare för all del) letat sig längre och längre bort, och pendlat längre och längre, i takt med att bostadspriserna stigit. Efterfrågan på bostäder har alltså löpande ökat längre och längre från storstädernas centrum. Jag vågar lova att det idag är långt vanligare att folk bor i orter så långt bort som Katrineholm och pendlar till en arbetsplats i Stockholm än det var för bara 10-20 år sedan. Detta har gett tydliga effekter på bostadspriserna också kring Katrineholm, alltså vid sidan av en fundamentalt rimlig värdeökning kommen av bra reallöneutveckling.

Sedan är det för all del en mindre svettig kalkyl för en familj som har en villa värd 3 000 tkr och 2 100 tkr i bolån (70 % belåningsgrad) på en mindre ort 150 km från storstaden att "återställa belåningsgraden" efter en prisnedgång på 25 % än det är för en familj i storstaden som har en villa värd 7 000 tkr och 4 900 tkr i bolån (70 % belåningsgrad). Detta eftersom familjen i storstaden har 2,3 gånger mer bostad och lån - men typiskt inte har 2,3 gånger högre disponibel inkomst. Det är alltså rimligt att anta att konsekvenserna i den lokala ekonomin (restauranger, hantverkare, hushållsnära tjänster, kläd- och möbelbutiker mm) i form av minskad konsumtion efter ett prisfall på bostäder blir större där bostadspriserna (och lånen) är högre/större i relation till hushållens inkomster. Det är ju ganska enkelt; what goes up must come down. Där festen varit som vildast kommer bakfyllan vara som värst.

Himmelsblå
Inlägg: 10146
Blev medlem: 16 april 2008, 15:50

Re: Jag kliver ur

Inläggav Himmelsblå » 18 oktober 2017, 08:29

Det här att bostadsbubblan är isolerad till Stockholm (eller "storstäderna") är en villfarelse av stora mått. Det finns en direkt koppling mellan storstad och många mindre orter genom att hushåll verksamma på Stockholms arbetsmarknad sedan millenieskiftet (och tidigare för all del) letat sig längre och längre bort, och pendlat längre och längre, i takt med att bostadspriserna stigit. Efterfrågan på bostäder har alltså löpande ökat längre och längre från storstädernas centrum. Jag vågar lova att det idag är långt vanligare att folk bor i orter så långt bort som Katrineholm och pendlar till en arbetsplats i Stockholm än det var för bara 10-20 år sedan. Detta har gett tydliga effekter på bostadspriserna också kring Katrineholm, alltså vid sidan av en fundamentalt rimlig värdeökning kommen av bra reallöneutveckling.


Jo, men jag räknar ju då Storstockholm som en region. Ungefär som att Malmö-Lund sträcker sig längs pågatågen ända till Höör. Mälardalsregionen talar man ju om ibland.

Men storgöteborg och Malmö-Lund har kanske bomarknader som är mer frikopplade från Stockholm än de var förr? Räntan blir ju gemensam men bron var ju inte byggd när vi senast hade tumult på bomarknaden.

Skulle Malmö krascha hjälper ju dansken till liksom och flyttar tillbaka. Inte minst vad gäller mindre borätter där ju marknaden av unga singelhushåll kan vara väldigt snabbfotad.

Bopriserna där jag bor påverkas av bopriserna i Köpenhamn med omnejd. Det märktes när danskarna flyttade tillbaka efter deras bokrasch.

Götet är kanske annorlunda, men jag gissar att marknaden för fritidshus är kopplat till norsk ekonomi?

Det skulle vara intressant att se hur stor del av det totala värdet av bostäder i Sverige som finns i Stockholmsregionen. Jag gissar att det är en väldigt stor andel... dels pga av storlek och dels pga att priserna där är högre än övriga Sverige.
Look after the pennies and the pounds will look after themselves
- ordspråk från England

Disclaimer: U.P.A. = utan personligt ansvar

Användarvisningsbild
Solnamannen
Inlägg: 4696
Blev medlem: 1 december 2007, 20:09

Re: Jag kliver ur

Inläggav Solnamannen » 18 oktober 2017, 08:50

Nu är jag ingen stor fantast av mäklare som vare sig ekonomer eller siare av framtiden (...), men oavsett så säger nedan något om "opinionen" idag - och vad de som kommande månader ska utgöra efterfrågan på bostadsmarknaden läser och tar intryck av...

Dagens Industri skrev:Toppmäklaren: Då kommer den riktiga nedgången

Siffrorna som visar på en nedgång på bostadsmarknaden stämmer inte överens med nuet. Verkligheten ser betydligt dystrare ut. Något som kommer att visa sig om några månader, tror toppmäklaren Henrik Rundgren:
”Det finns ett stort mörkertal av bostäder som ännu inte blivit sålda”, säger han.
Bostadspriserna i landet sjönk under september. Särskilt trögt gick det för bostadsrätterna i Stockholm som backade 1,9 procent, visar de senaste siffrorna från Valueguard.

Men den verkliga nedgången har vi ännu inte sett. Den kommer först om några månader, menar Notars vice vd Henrik Rundgren.

Han säger att det i dag finns ett stort antal bostäder som ännu inte kommit till avslut men som måste säljas innan året är slut.

”För de som redan har köpt kan det inte vara så jättemånga månader kvar innan de måste sälja. Så på ett par månaders sikt så tror jag att statistiken bekräftar det som vi mäklare känner”.


Faktorer som talar för hans tes är att allt fler osålda bostäder kommer ut på marknaden på nytt, bostäder som får nya visningstider och justeringar i annonsen.

”Det är ett tydligt tecken på att man måste sälja. Samtidigt vill säljaren fortfarande förmedla en känsla av att man inte gett upp hoppet, så mycket kommer ut till samma pris, kanske med uttryck som ’accepterat pris’”, säger Henrik Rundgren.

Han tror dock att mäklare som lägger ut bostäder igen och igen snart måste börja sänka priset.

”Jag har ännu inte sett någon generell förändring som alla drar åt. Men jag gissar att vi kommer se att priserna succesivt kommer att börja sänkas. När avsluten börjar göras på lägre nivåer är det svårt att ligga tio procent över dem med sin egen bostad.”

Och precis som septembermätningen från Valuegard visar är det huvudstaden som drabbas hårdast.

”Utbudet i Stockholm är helt enkelt enormt. Men eftersom efterfrågan är densamma som det senaste året blir det orimligt att folk ska hinna gå på alla visningar. Då blir det färre som skriver upp sig och färre budgivare och ofta ett lägre försäljningspris", säger Henrik Rundgren.

Får att råda bukt på rådande läge har Notar, med premiär i måndags, infört visningar på lunchen. Kvällsvisningar har gett allt färre spekulanter, och därför prövar man nu att erbjuda visningar när ingen annan gör det med en förhoppning att locka fler målgrupper. Att den potentielle köparen får se bostaden medan det fortfarande är ljust ute är också ett av skälen, speciellt nu under hösten och vintern.


”Att fler pensionärer kommer är ju givet, likaså räknade vi med fler barnfamiljer som ofta har annat på söndagar och kvällar. Men det visade sig även att fler par kom”, säger Henrik Rundgren.

De första lunchvisningarna, som Notar gick ut brett med i hela landet, gick enlig vice-vd:n ”definitivt över förväntan”. Men om initiativet kan få fart på budgivningarna är för tidigt att säga.

”Vi jobbar febrilt med att hitta vägar för att våra kunder ska få sina bostäder sålda så lunchvisningen är ett första steg. Med den hoppas vi få igång en budgivning redan på måndag eftermiddag”, säger Henrik Rundgren.



Återgå till "Aktier"

Vilka är online

Användare som besöker denna kategori: 7 och 0 gäster